Une maison sans mise de fonds

Vous voulez acheter une maison, mais vous n'avez pas d'économies? Qu'à cela ne tienne! Alors que le marché immobilier plafonne, certains constructeurs de maisons neuves sont prêts à vous couvrir de cadeaux pour vous convaincre. Une année sans paiement, un voyage dans le Sud ou, pourquoi pas, une voiture en prime!

Certains offrent même des ristournes en argent à leur clientèle, un tour de passe-passe qui permet aux acheteurs de devenir propriétaires sans aucune mise de fonds, ce qui est pourtant interdit par Ottawa. Ils augmentent artificiellement leur prix de vente pour permettre aux acheteurs d'obtenir du financement jusqu'à 100% du prix réel de la maison.

Lorsque j'ai téléphoné à un constructeur de l'Outaouais, supposément à la recherche d'une résidence, il n'a pas fallu longtemps pour que le directeur des ventes me propose une solution de ce genre quand je lui ai dit que j'avais un bon dossier de crédit, mais peu d'économies.

«En bon canadien-français, si la banque t'approuve, que c'est juste la mise de fonds qui est le problème, on peut toujours moyenner sur le prix de vente. Plusieurs personnes ont fait ça», m'a-t-il dit.

Ah bon. Comment ça marche? «Par exemple, au lieu de vendre 359 000$, je te vends 365 000$. Le trop payé peut servir pour la mise de fonds. C'est notre comptable qui s'occupe de ça», a-t-il ajouté en m'invitant à passer le voir au bureau de vente.

Inutile de vous dire qu'il ne tenait pas le même discours quand je l'ai rappelé avec mon chapeau de chroniqueuse. Non, on ne fait pas ça. Au téléphone, c'était juste une astuce de vendeur «prêt à dire n'importe quoi» pour attirer une acheteuse potentielle, s'est-il justifié. Bien sûr, bien sûr.

Mais ne vous y trompez pas. Un peu partout au Québec, surtout dans les grands centres, des constructeurs ont toutes sortes de solutions pour permettre à la clientèle d'acheter avec «zéro comptant».

Le problème est assez répandu, m'a confirmé Richard Côté, président de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. «On est excessivement préoccupés par ces pratiques de certains promoteurs. On a entendu parler de situations où le prix est artificiellement gonflé pour l'équivalent de la mise de fonds dans plusieurs régions du Québec», dit-il.

Même son de cloche de la part de la Chambre des notaires. «Ce sont des situations qu'on voit assez régulièrement», m'a confié le porte-parole, Martin Scallon.

«C'est un stratagème qui implique souvent plus d'une personne. Parfois, les notaires sont placés devant le fait accompli. Mais ce n'est pas légal de fonctionner comme ça. Il faut porter plainte au syndic», assure-t-il. D'ailleurs, la Chambre a déjà sévi contre des notaires qui ont enfreint les règles.

Je vous rappelle qu'en 2008, Ottawa a resserré les règles de l'assurance prêt hypothécaire pour renforcer le marché canadien du logement dans la foulée de la crise du crédit. Désormais, les acheteurs de maison doivent verser une mise de fonds d'au moins 5%.

Il est vrai que les emprunteurs qui ont de très bons revenus et très peu de dettes peuvent encore acheter avec zéro comptant en empruntant l'équivalent de la mise de fonds. Mais ils doivent suivre des conditions précises, et la prime d'assurance prêt est plus élevée. Normal, car le risque de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), qui assure le prêt, est alors plus grand.

Ultimement, si le propriétaire tombe en défaut de paiement, c'est l'ensemble des Canadiens qui assument la perte.

Et la SCHL, c'est Ottawa. Donc, vous et moi.

Alors, quand c'est le promoteur qui «tricote» lui-même la mise de fonds, c'est encore l'ensemble des contribuables qui assument le risque, mais sans le savoir.

«Ce qui est préoccupant pour nous, c'est que ça fausse les données du marché. Avec des situations comme celles-là, l'évaluateur n'a pas accès à toute l'information quand il enquête une transaction. Il utilise des ventes pour lesquelles il n'a pas le vrai prix», dénonce M. Côté, de l'Ordre des évaluateurs agréés.

C'est tout le public qui est dupé, car les pratiques de ce genre maintiennent les prix de l'immobilier artificiellement élevés.

Certains segments du marché auraient dû subir une légère correction, compte tenu de la loi de l'offre et de la demande. Prenez le marché des copropriétés qui est clairement à l'avantage des acheteurs avec un ratio de 18 vendeurs pour 1 acheteur, alors que le point d'équilibre se situe autour de 8 ou 9. Pourtant, les prix restent au beau fixe. Sauf que, depuis un an et demi, les promoteurs rivalisent d'imagination et offrent toutes sortes d'avantages collatéraux qui représentent jusqu'à 10% du montant de la maison.

Alors, ne cherchez pas midi à quatorze heures: la correction est là, mais elle est cachée.

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COMBIEN COÛTE L'ASSURANCE PRÊT?

[Rapport prêt-valeur : Prime s'appliquant au montant total du prêt]

65% ou moins : 0,60%

75% ou moins : 0,75%

80% ou moins : 1,25%

85% ou moins : 1,80%

90% ou moins : 2,40%

95% ou moins : 3,15%

90,01% à 95%(Mise de fonds non traditionnelle) : 3,35%

Source: SCHL

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Achetez un condo, obtenez l'auto en prime!

Voici des exemples de promotions orchestrées par des promoteurs immobiliers pour attirer des acheteurs:

> Dans sa «promotion d'automne», un promoteur de condos montréalais offre de payer «les frais de condo pour deux ans, les frais de notaire à l'achat, quatre électroménagers en acier inox».

> Dans la région de Québec, un promoteur lance: «NE PAYEZ ABSOLUMENT RIEN pendant les 12 prochains mois! ZÉRO$ paiement d'hypothèque. ZÉRO$ taxes municipales et scolaires. ZÉRO$ frais communs. Maximum 15 000$.»

> Toujours dans la région de Québec, on annonce des condos à 119 000$ avec zéro comptant. Le client peut choisir entre «10 000$ de crédit sur achat» ou encore «1 voyage + 1 voiture + électroménagers», mentionne le site web.

> «Stationnement gratuit d'une valeur de 35 000$», clame le site web d'un projet de condos au centre-ville de Montréal qui offre aussi un rabais de 15 000$ sur les lofts d'une chambre et de 30 000$ sur ceux de deux chambres.

> «CONDO 41/2 NEUF 139 900$! 10 000$ PROMO! 0$ MISE DE FONDS! Aucune raison valable de louer lorsqu'on vous offre l'opportunité d'être propriétaire pour moins cher encore!», avance-t-on sur Kijiji.

> Et dans les petites annonces de LesPac: «PROMOTION PRÉ-VENTE: possibilité de 0$ comptant OU 1 auto Honda Civic 2014 pour 2 ans ET 1 voyage pour 2 personnes à Riviera Maya ET vos électroménagers (poêle, réfrigérateur et lave-vaisselle) inclus».

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Les règles sur la mise de fonds

Au Canada, les acheteurs de maison qui ont une mise de fonds inférieure à 20% doivent prendre une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Genworth, Canada Garantie). Voici les règles à respecter...

1- Quelle est la mise de fonds minimale?

5%: condo, maison unifamiliale, jumelée ou en rangée, duplex avec propriétaire occupant

10%: triplex ou quadruplex avec propriétaire occupant

15%: Immeuble de cinq logements et plus avec propriétaire occupant

20%: Immeuble strictement locatif, maison achetée sans assurance prêt hypothécaire

2- D'où peut venir la mise de fonds?

A- Sources traditionnelles

> Économies personnelles

> Produit de la vente d'une autre propriété

> Retrait du REER avec le Régime d'accès à la propriété (RAP)

> Don de parents proches (parents, grands-parents, frères et soeurs)

> Subvention à la mise de fonds du gouvernement

B- Sources non traditionnelles

> Don d'un parent éloigné (tante, conjoint de fait, etc.)

> Prêt personnel sans lien avec l'achat de la propriété

NB: Dans le cas d'une mise de fonds non traditionnelle, l'emprunteur doit avoir de bons revenus et peu de dettes. Sa prime d'assurance prêt sera en outre plus élevée.




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