Un lecteur possède une maison hypothéquée de 50 000$ et un immeuble de quatre appartements. Il a levé une hypothèque de 200 000$ sur l'immeuble. Il sait que les intérêts hypothécaires sur un immeuble de rapport sont déductibles de ses revenus de location. Par contre, il se demande s'il y a une règle fiscale qui lui interdirait de prendre 50 000$ de son hypothèque sur l'immeuble d'appartements pour rembourser son hypothèque personnelle de 50 000$ sur la maison.

Après vérification auprès de Revenu Canada, aucune règle fiscale n'empêche notre contribuable d'utiliser à des fins personnelles ces 50 000$ d'hypothèque sur l'immeuble d'appartements. Mais il n'aura pas le droit de déduire les intérêts hypothécaires de ces 50 000$ du calcul de ses revenus de location. Bref, notre lecteur ne pourra fiscalement bénéficier du refinancement de son édifice à des fins personnelles puisque les intérêts sur la portion des 50 000$ ne sont pas déductibles.

 

Le lecteur en question me mentionne qu'une de ses connaissances a utilisé le refinancement de son triplex pour rembourser l'hypothèque personnelle de sa résidence et qu'il n'a jamais eu de problème avec le fisc. Sans le crier sur le toit de son triplex, si j'étais à sa place, je régulariserais ma situation fiscale... Ça coûte très cher, la passe fiscale!

Un appartement en Floride

Beaucoup de contribuables canadiens achètent ces temps-ci des propriétés (appartement ou maison) en Floride. Ils estiment réaliser un bon placement vu l'effondrement de l'immobilier aux États-Unis. Quel est le traitement fiscal qui sera réservé au contribuable lorsqu'il revendra sa résidence floridienne?

Réponse de Revenu Canada: «Le Canada a signé des conventions fiscales avec 81 pays. Dans le cas que vous décrivez, la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis s'appliquerait. Le contribuable sera imposé sur le gain en capital réalisé lors de la vente de la propriété aux États-Unis, et il pourrait aussi avoir à payer de l'impôt aux États-Unis sur ce gain. Le cas échéant, le Internal Revenue Service (IRS) l'en informerait.»

Prix de consolation: si le contribuable canadien devait payer de l'impôt aux États-Unis sur le gain en capital réalisé lors de la revente d'une résidence secondaire, il pourrait par la suite réclamer un crédit d'impôt étranger sur sa déclaration fiscale au Canada.

Une parcelle de terrain

Un lecteur désire réaliser un coup d'argent en vendant une parcelle du terrain de 25 000 pieds carrés où est bâtie sa résidence principale. Concrètement, il veut vendre un lot de 5000 pieds carrés, soit le cinquième de son terrain. Il prévoit vendre ce lot pour une somme de 70 000$, ce qui lui permettrait de réaliser un important profit de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Il se demande si ce gain est imposable...

Selon Revenu Canada, comme le terrain où est bâtie la résidence principale fait partie de la résidence principale, le gain réalisé sur la vente du lot de 5000 pieds carrés ne sera pas imposable.

Une précision de Revenu Canada au sujet de la revente d'un terrain lié à une résidence principale: «Cependant, le terrain ne doit pas dépasser une superficie d'un demi-hectare, soit 1,24 acre. Tout ce qui dépasse cette superficie entraîne un gain en capital lorsqu'il est vendu.»

Par ailleurs, si le terrain en question ne faisait pas partie d'une résidence principale, sa revente donnerait lieu au calcul d'un gain en capital imposable pour cette parcelle vendue.

Supposons que le terrain de 25 000 pieds carrés a été payé 25 000$. Le lot de 5000 pi2 représente donc le cinquième de ce coût, ce qui donne un prix de 5000$. Cela devient le prix de base rajusté (PBR) du terrain, à partir duquel on calculera le gain en capital imposable.

Mettons que le terrain de 5000 pi2 est revendu à un prix de 35 000$.

Le gain en capital sera donc de 30 000$ (prix de revente 35 000$ - PBR 5000$)

Comme vous savez, seulement la moitié du gain en capital est imposable, soit 15 000$ dans ce cas.

Toujours au sujet du gain en capital réalisé à même la revente d'un terrain non lié à une résidence principale, est-ce que les frais de notaire, l'impôt foncier et la taxe scolaire augmentent le PBR (prix de base rajusté) du terrain?

Revenu Canada est formel: les frais de notaire s'ajoutent effectivement au coût du terrain.

Concernant l'impôt foncier et la taxe scolaire, c'est généralement NON, sauf... dans le cas d'un terrain qui procure des revenus de location.

L'impôt foncier et la taxe scolaire ne peuvent être déductibles que dans l'hypothèse où ledit terrain est loué. À ce moment-là, les taxes seraient déductibles des revenus de location. Si une portion des taxes ne peut être déduite du revenu de location, elle pourra être ajoutée au coût (le PBR) du terrain.