Malgré une économie chancelante, Montréal a rarement compté autant de grues au cours des 20 dernières années.
La Chambre de commerce du Montréal métropolitain tiendra d'ailleurs son forum annuel sur la métropole et ses grands projets, ce vendredi 21 mars, où l'on ne manquera pas de souligner le dynamisme des promoteurs.
Dans les faits, la plupart des projets non résidentiels sont financés par l'État comme pour les deux hôpitaux universitaires ou l'aménagement du campus de l'Université de Montréal au Site Outremont.
«Le marché de location commercial à Montréal est très lent. Des locataires bougent, mais les taux de location ne montent pas.» Jacques Métivier, président de l'Institut de développement urbain du Québec.
De fait, à l'exception de la tour Deloitte, du promoteur Cadillac Fairview dans le voisinage du Centre Bell, les chantiers purement privés sont essentiellement de nature résidentielle ou à vocation mixte.
Pour Sébastien Thomas, associé chez McCarthy Tétrault où il travaille au sein du groupe de droit immobilier, l'essor des projets en hauteur s'explique par une libéralisation des densités au centre-ville.
La Ville de Montréal a en effet adopté en 2012 une mise à jour du cadre de révision des hauteurs et des densités, en attente d'une révision complète du plan d'urbanisme.
Dans la majeure partie du centre-ville, les hauteurs permises sont donc passées d'une fourchette de 25 à 35 mètres à 35, 65 et 80 mètres, selon les zones. À titre indicatif, un immeuble haut de 35 mètres compte 10 étages.
«La Ville a fait un inventaire des terrains vacants. Elle a constaté qu'il y en avait suffisamment pour absorber la construction de bureaux pour les 10, 15 et 20 prochaines années, dit l'avocat. Il devient alors possible d'allouer une portion de ces terrains vacants au développement des habitations», explique M. Thomas. «Pour un développeur, les immeubles mixtes constituent une combinaison gagnante, poursuit-il.»
«Les unités résidentielles les plus près du sol sont les moins rentables pour un promoteur à cause de l'absence de vue. Dans le cas d'un immeuble mixte, on utilise les premiers étages à des fins commerciales.» Sébastien Thomas, associé chez McCarthy Tétrault.
«En agissant ainsi, le promoteur maximise la valeur de ces étages. Les commerçants y trouvent aussi leur compte puisqu'en s'installant à l'intérieur d'un immeuble, ils sont assurés d'avoir un certain flot de circulation.»
BON TEMPS POUR RÉINVESTIR
En parallèle, les propriétaires d'immeubles mixtes déjà existants comme la Place Alexis-Nihon, la Place Dupuis et le 2020 University profitent des bas taux d'intérêt pour réinvestir de façon significative dans leur propriété.
Il s'agit de trois immeubles de bureaux du centre-ville élargi qui ont la caractéristique de contenir une galerie marchande qui subit la concurrence des centres commerciaux de banlieue comme le Carrefour Laval et le Quartier DIX30.
«Ce sont des immeubles âgés. Ils ont encouru récemment des rénovations majeures pour se refaire une beauté», dit Stéphanie Lincourt, première directrice chez Richter, qui se spécialise dans la vérification auprès de clients du secteur de la vente du détail.
La Place Alexis-Nihon, par exemple, prévoit installer un ascenseur panoramique. «Tout est plus lumineux. C'est plus moderne, c'est plus invitant pour la clientèle», souligne Mme Lincourt.
PRINCIPAUX IMMEUBLES MIXTES EN CHANTIER OU ANNONCÉS AU CENTRE-VILLE
TOUR AIMIA (près du square Victoria)
35 étages - 152 logements
230 000 pi2 de bureaux
ILLUSTRATION FOURNIE PAR KEVRIC
L'AVENUE (Face au Centre Bell)
50 étages, 350 logements et 140 000 pi2 de bureaux
CARRÉ SAINT-LAURENT (coin du boulevard Saint-Laurent et de la rue Sainte-Cahterine)
2 immeubles, 200 000 pi2 de bureaux, un marché public et 150 logements.
ILLUSTRATION FOURNIE PAR BROCCOLINI
LE MARCHÉ DES BUREAUX DANS LA RÉGION DE MONTRÉAL
Inventaire : 93 millions pi2
Taux d'inoccupation : 9,2 %
En construction : 2,7 millions pi2
Loyer brut demandé catégorie A : 32,60 $
Loyer brut demandé catégorie B : 25,47 $
Source : Jones Lang LaSalle, 4e trimestre 2013