Après l'achat des six tours du Rockhill, à Montréal, en juillet, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt reluque 9 autres marchés en Amérique et Europe pour son prochain investissement dans le secteur. La ville de Québec ne fait pas partie de la liste pour le moment.
«On veut bâtir un portefeuille qui va traverser les tempêtes et qu'on peut garder longtemps comme on l'a fait à New York», a dit dans un entretien Sylvain Fortier, l'homme fort de la Caisse dans le secteur résidentiel. En plus du Rockhill, la Caisse détient un peu moins de 20 immeubles à Manhattan, un héritage de son ex-filiale Cadim.
Actuellement, la Caisse a environ 4 à 5 % de son portefeuille investi dans le secteur résidentiel ou près de 1 milliard de dollars. L'objectif est de hausser la proportion à 10 % d'ici la mi-2014.
Réduire le risque
Cet intérêt de la Caisse pour le secteur résidentiel survient dans un contexte où le gestionnaire du capital de retraite des travailleurs québécois cherche à réduire son risque. Le secteur multirésidentiel a en effet un profil risque rendement attrayant.
«Par rapport aux bureaux et aux centres commerciaux, le multirésidentiel conserve un taux d'occupation élevé, les travaux d'immobilisations sont moins importants lors de l'installation de nouveaux locataires et les baux sont de courte durée. Ces facteurs font en sorte que les rendements de cette catégorie d'actif fluctuent moins dans le temps, surtout quand les temps sont durs comme aux États-Unis», dit M. Fortier, 46 ans.
Au sud de la frontière, la récession immobilière et les déboires de l'économie poussent les gens vers la location.
Le président d'Ivanhoé Cambridge Résidentiel a dans sa mire les marchés de Toronto et Vancouver, au Canada, et de New York, Washington, Boston, San Francico et Los Angeles, aux États-Unis. En Europe, il regarde Paris et Londres. Des marchés où évoluent des investisseurs institutionnels.
«Dans ces villes, on va donner priorité aux meilleurs emplacements et à l'achat de propriétés comportant une masse critique de logements, comme ç'a été le cas avec le Rockhill», précise-t-il.
Le 5 juillet dernier, la Caisse a conclu pour la somme de 160 millions $ l'achat des 1000 appartements du Rockhill, un ensemble situé sur Côte-des-Neiges, sur le Mont-Royal, en face du cimetière Notre-Dame-des-Neiges.
Prochain investissement
Le prochain investissement ne se fera vraisemblablement pas à Montréal, pour des raisons de diversification géographique, ni à Québec non plus par ailleurs.
«On a mis sur notre carte les villes où il y a le plus grand arbitrage à faire entre le coût de louer un logement et celui de le posséder. Dans une deuxième phase, on regardera peut-être d'autres villes», dit M. Fortier.
Les bas taux d'intérêt en vigueur ces dernières années ont contribué à l'inflation immobilière au point où un écart important s'est créé dans certains marchés entre les coûts de location et les coûts de propriété d'une unité comparable. M. Fortier donne un exemple new-yorkais où une unité de 800 pieds carrés se loue 2500 $ US par mois, pendant qu'il en coûte 1 million $ US pour l'acquérir.
Un retour du balancier est à prévoir au cours des prochaines années avec la remontée inévitable des taux d'intérêt, selon lui.
Rentable en dépit de la Régie
Fait à souligner, la Caisse croit que l'investissement dans le multirésidentiel reste rentable au Québec malgré la présence de la Régie du logement qui y contrôle les loyers.
«La Régie limite les augmentations importantes, certes, mais elle fixe quand même une certaine augmentation tous les ans, dit M. Fortier. L'aspect positif pour le propriétaire est que son action vient limiter la construction de nouveaux appartements. Comme les coûts de terrain et de construction augmentent plus vite que les loyers permis par la Régie, l'inventaire n'augmente pas beaucoup.»
Ce faisant, le marché est très stable et connaît un taux d'occupation élevé des logements. «À New York, il y a l'équivalent de la Régie et notre expérience y a été excellente», souligne M. Fortier.