Portrait d'un propriétaire de «plex»

En tant que coach et fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec... (PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE)

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En tant que coach et fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ) Jacques Lépine a aidé des centaines d'investisseurs au cours de sa carrière.

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Julie Roy

Collaboration spéciale

La Presse

Avant de se lancer dans l'immobilier résidentiel et afin d'éviter les faux pas, il faut connaître les principales caractéristique d'un investisseur immobilier.

Ne pas avoir peur du risque

L'immobilier résidentiel a changé considérablement au cours des dernières années. Le niveau de risque s'est accru en raison de la hausse des coûts de gestion, de l'augmentation des taxes, des nouvelles réglementations (sécurité incendie, etc.) et du changement de type de clientèle. Mais cela ne veut toutefois pas dire qu'il faut renoncer à ce type d'investissement. Il faut savoir gérer les risques, constate Jacques Lépine, fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ).

Savoir faire des affaires

«Ce n'est pas fait pour tout le monde. Certains vivent mal avec le fait d'être endetté. D'autres stressent toutes les fois que leur téléphone sonne se demandant si c'est un locataire au bout du fil», souligne M. Lépine, également l'auteur du livre Faites de l'argent en immobilier avec l'argent des autres.

Il rappelle que devenir propriétaire d'un immeuble signifie devenir un homme d'affaires, et ce, peu importe la taille de l'immeuble. «L'immobilier est un placement actif qui demande que l'on gère une entreprise et des clients.»

Acquérir un savoir-faire

Selon Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), un gestionnaire doit détenir un savoir-faire ou savoir bien s'entourer.

Ces éléments s'acquièrent de différentes manières. Jacques Lépine recommande de lire des livres sur la question, de suivre des formations et de devenir membre d'une organisation comme le CIIQ. «Nous avons 16 000 membres et 28 000 personnes nous suivent sur Facebook, dit-il. C'est une école, un réseau social, une famille et un groupe de soutien.»

Être un chercheur d'aubaines

Malgré les apparences, les aubaines existent toujours sur le marché, de même que les revendeurs motivés, mais l'investisseur immobilier doit avoir la patience et l'énergie pour les dénicher.

Il est faux de croire que tous les immeubles à revenu sont affichés par l'entremise des courtiers immobiliers. Selon Jacques Lépine, seulement 36% des transactions se feraient de cette manière. «Il reste 64% d'autres façons de chercher des immeubles.»

Les sites internet, les avocats, les notaires, des prêteurs privés seraient des sources à ne pas négliger, mais la sollicitation directe demeurerait une tactique à privilégier.

Savoir compter

Un immeuble semble intéressant, mais en vaut-il la peine? Pour en être certain, il faut s'assurer qu'il rapporte plus que ce qu'il en coûte de l'exploiter et de le financer.

Pour le déterminer, il faut savoir compter et se baser sur la valeur économique (les revenus nets une fois les dépenses de fonctionnement calculées) et non sur la valeur marchande (celle déterminée par le marché).

«Les quatre-logements et moins se vendent davantage selon la valeur marchande. Les cinq-logements et plus correspondent plus à la valeur économique, ce qui est plus rentable», constate Jacques Lépine.

Miser sur le long terme

Selon la plupart des experts, il vaut également mieux chercher du côté des immeubles existants plutôt que neufs compte tenu des taxes à l'achat.

Une chose est certaine, l'investisseur immobilier mise sur un horizon à long terme et rares sont ceux qui deviennent riches du jour au lendemain.

Pour augmenter la valeur de son actif, l'investisseur doit avoir une vision, un plan et de l'audace, dit Hans Brouillette. «Nous sommes à l'heure du marketing immobilier. Il faut un produit en adéquation avec la capacité de payer pour aller chercher les locataires désirés et non les indésirables... Pour y arriver, le propriétaire peut hausser les revenus en créant un milieu de vie, en développant une série de petits plus.»




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