Gestion du patrimoine C'est le temps de la retraite, faut-il vendre ses propriétés?

Liquidité et fiscalité. Voici les deux premiers facteurs à prendre en considération lorsque vient le temps de penser à ce que l'on doit faire avec ses propriétés à l'approche de la retraite.

La décision doit également s'inscrire dans une planification intégrée où l'on aura bien établi ses objectifs en fonction du style de vie que l'on veut s'offrir, explique Angela Iermieri, planificatrice financière au Mouvement Desjardins.

Cette planification doit inclure toutes les sources de revenus, soit les caisses de retraite, les REER et autres épargnes ainsi que les revenus procurés par la vente de ses propriétés. «De là, on déterminera les actions à prendre», dit-elle.

Aurez-vous les liquidités nécessaires au maintien de vos résidences, si vous en avez plusieurs (une résidence principale à la ville, une maison de campagne dans le Nord et une résidence secondaire en Floride...)? Vos revenus à la retraite vous permettront-ils d'entretenir tout cela? De plus, vous vieillissez. Avez-vous toujours le goût de gérer autant de propriétés à la fois?

Si la réponse à une de ces questions est non, vous devrez alors songer à en vendre une, peut-être deux. C'est alors qu'il faut penser fiscalité, car si la résidence principale est exempte de l'impôt sur le gain de capital, ce n'est pas le cas des résidences secondaires.

Mais attention! «Contrairement à la croyance populaire, votre résidence principale n'est pas nécessairement celle que vous habitez à la ville», explique Guy Côté, premier vice-président et gestionnaire de portefeuilles à la Financière Banque Nationale. En fait, c'est à vous de désigner votre résidence principale. Tout ce qu'il faut, c'est que vous l'habitiez, même si ce n'est qu'occasionnellement.

Lorsque le moment viendra de vendre une de vos propriétés, vous aurez avantage à désigner comme résidence principale celle qui générera le plus gros gain en capital à la vente.

Pour chacune de vos propriétés, assurez-vous alors de bien maintenir à jour un dossier des dépenses en rénovation ou autres que vous aurez effectuées, suggère Guy Côté. Vous pourrez ainsi établir précisément le coût d'acquisition. En effet, ce n'est pas nécessairement votre résidence en ville qui générera le plus gros gain en capital: ça pourrait très bien être votre chalet dans le Nord ou votre condo en Floride, si les prix remontent un jour.

Résidence personnelle et propriété à revenu

Vendre sa maison et s'installer en condo? Voilà une possibilité évoquée par de nombreuses personnes pour qui le moment de la retraite arrive.

Il s'agit bien sûr d'un choix de vie. Mais des facteurs financiers peuvent aussi entrer en ligne de compte.

D'abord, est-ce que votre résidence est totalement payée? Si tel est le cas, il y a souvent avantage à la conserver, explique Martin Lafontaine, planificateur financier à la BMO. «Vivre en condo comporte des coûts qu'il faut bien estimer si l'on ne veut pas se retrouver dans une situation qui viendra grever le budget», dit-il.

Mais que faire si l'hypothèque n'est pas complètement payée? «On ne s'empresse pas de la payer», répond M. Lafontaine. Parce qu'en le faisant, on utilise notre capital. En acquittant trop rapidement l'hypothèque, on pourrait se retrouver sans liquidités pour financer d'autres projets.

La propriété constitue souvent l'actif le plus important au moment de la retraite, note Angela Iermieri. «La dette, hypothécaire ou autre, doit faire partie du budget de retraite et doit être prise en considération dans la décision de vente ou non de la propriété», dit-elle.

Quant aux propriétés locatives, il est généralement intéressant d'en utiliser les revenus comme revenus de retraite. Toutefois, pour les personnes de moins de 71 ans qui ont de l'espace REER inutilisé, ces revenus peuvent servir de cotisations qui permettront de repousser le paiement de l'impôt, explique Martin Lafontaine.

Posséder un ou plusieurs immeubles locatifs permet évidemment de financer la retraite. Toutefois, il serait sage pour le propriétaire d'évaluer la place qu'ils tiennent dans l'ensemble de ses actifs, explique Guy Côté. «Étant donné qu'il s'agit d'un actif moins liquide, il faut se demander si l'on ne possède pas trop d'investissements dans le secteur immobilier, comparativement à ses autres actifs», dit-il.

Une saine gestion de son patrimoine ne prend pas fin parce qu'on atteint l'âge de la retraite. Les critères de diversification demeurent plus que jamais en vigueur.