Avoir un locataire pour une meilleure retraite ?

Afin de s'assurer une meilleure retraite, Lucie envisage d'agrandir sa maison et d'y aménager un logement qu'elle louerait. Est-ce la meilleure solution pour elle ?

LE PROBLÈME

Les enfants de Lucie ont quitté le nid l'an dernier et elle trouve désormais sa maison trop grande pour elle. « J'ai pensé à déménager, explique-t-elle. J'ai visité des maisons de ville, mais rien ne m'inspire. Les voisins sont trop proches. J'oublie le condo ou l'appartement, j'ai besoin d'un terrain pour m'occuper un peu. Je n'ai pas envie de vivre dans ce format non plus. »

Elle a donc pensé aménager un logement dans la maison familiale qu'elle a obtenue à la suite de son divorce. Le problème, c'est qu'elle doit l'agrandir pour se conformer aux normes de sa ville. Lucie estime les coûts des travaux entre 80 000 et 100 000 $, ce qui inclut la rénovation de sa propre salle de bains. Elle pense pouvoir louer le logement entre 900 $ et 1000 $ par mois ensuite.

« Cela augmenterait la valeur de ma maison, le revenu de location me permettrait de rembourser le prêt des travaux rapidement et peut-être même de prendre ma retraite plus tôt. » - Lucie, 54 ans

Il faut dire qu'elle a fait une dépression l'an dernier et que son travail dans un organisme communautaire lui pèse. Elle aimerait réduire la cadence, même si cela signifiait passer d'un salaire de 58 500 $ à environ 30 000 $ par an.

Par ailleurs, Lucie tolère mal le risque financier. « Je n'aime pas le risque et je n'aime pas avoir de dettes », prévient-elle. Elle n'en a d'ailleurs presque aucune. Elle utilise bien sa carte de crédit régulièrement, mais elle se fait un devoir d'en rembourser le solde chaque mois.

LA SOLUTION

Il manque des précisions, mais à première vue, le projet de Lucie est réaliste. Une estimation rapide permet de chiffrer le remboursement du prêt hypothécaire à 890 $ par mois, pour un prêt de 100 000 $ si la période d'amortissement est de 11 ans, calcule André Lacasse, planificateur financier chez Services financiers Lacasse.

Le prêt serait donc entièrement remboursé quand Lucie aura 65 ans. Cependant, elle doit prévoir également des coûts supplémentaires pour les assurances, les taxes et l'entretien dans ses prévisions budgétaires.

D'un autre côté, certaines dépenses seront déductibles et feront en sorte qu'elle paiera moins d'impôt sur ses nouveaux revenus. « Si elle contracte une hypothèque pour aménager un logement, les intérêts payés pourront être déduits de ses revenus de location, illustre Karine Précourt, directrice de la planification fiscale et successorale chez Placements Mackenzie. Ce n'est toutefois pas le cas pour la partie du prêt qui servira à améliorer sa résidence principale. » Plusieurs autres dépenses peuvent également être déduites du revenu de location comme la peinture, les réparations, l'impôt foncier, les frais comptables, etc.

De plus, le logement est un bien amortissable à raison de 4 % par année sur le solde régressif. « Elle peut donc déduire aussi cette somme de ses revenus », indique M^me Précourt.

Lors de la vente de la maison ou de la mort de Lucie, il y aura cependant un impôt sur le gain en capital à payer. « Contrairement à la résidence principale, il n'y a pas d'exemption pour la partie locative, rappelle M^me Précourt. Le montant variera selon l'augmentation de la valeur entre le moment où elle commencera la location et la vente ou le décès. » L'amortissement pourrait aussi engendrer un montant de récupération sur la déclaration de revenus.

« Lucie doit aussi être consciente qu'en investissant 100 000 $, la valeur de sa maison n'augmentera pas nécessairement d'autant », souligne M. Lacasse.

VRAIMENT NÉCESSAIRE ?

En fait, il n'est peut-être pas nécessaire pour Lucie de se lancer dans cette aventure pour avoir un bon revenu à sa retraite. « Compte tenu de son budget, elle pourrait épargner 200 $ par mois dans son REER », estime M. Lacasse. En ajoutant à ses épargnes les sommes qu'elle recevra du Régime de rente du Québec et de la pension de la Sécurité de la vieillesse, elle pourrait bénéficier d'environ 75 % de son revenu à 65 ans. En prenant sa retraite à 60 ans, elle devra toutefois se contenter d'un revenu beaucoup moindre.

C'est d'autant plus vrai que son épargne est actuellement accumulée dans des placements garantis. « Le rendement des placements garantis est souvent inférieur au taux d'inflation, c'est un danger à long terme, estime M. Lacasse. À 54 ans, elle est encore jeune. Son horizon de placement est d'une trentaine d'années. »

Une meilleure diversification, avec des fonds communs de placement, par exemple, pourrait donc être bénéfique.

« C'est vrai qu'il y a des fluctuations, mais sur des périodes de 10 ou 15 ans, ce n'est jamais arrivé que ça n'a pas été bon », souligne-t-il. Évidemment, si cela l'empêche de dormir, ce n'est pas une bonne solution pour elle.

Avant tout, Lucie aurait avantage à faire une planification de retraite comprenant différents scénarios avec son planificateur financier. Cela l'aidera à voir plus clair avant de prendre la décision d'investir pour aménager un logement dans sa maison ou non.