PROBLÈME

Investir à répétition dans l'immobilier

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Avant même d'obtenir leur diplôme universitaire, Alice et Maxime étaient propriétaires d'un triplex. Avec l'aide de papa maman ? Même pas : ils ont amassé leur mise de fonds en travaillant pendant leurs études et en adoptant un mode de vie très frugal.

En deux ans, leur mise de départ de 21 000 $ leur a procuré un rendement de... 235 % - oui, vous avez bien lu ! Le jeune couple (tous deux âgés de 24 ans) est tellement satisfait de sa performance qu'il songe à récidiver en achetant un deuxième édifice à revenus.

« La valeur de notre propriété a augmenté de 40 000 $ en deux ans, c'est un rendement assez difficile à battre », observe Alice, qui épluche les petites annonces immobilières en guise de passe-temps.

SIMPLICITÉ VOLONTAIRE

Avant d'examiner leur situation, il faut souligner qu'on a affaire à de jeunes investisseurs très disciplinés, immunisés contre les tentations de la société de consommation, contrairement à plusieurs membres de leur génération.

Alice et Maxime dépensent peu : ils achètent des biens d'occasion, ne vont jamais au restaurant, fabriquent leur vin et leur bière, ne consomment pas de mets préparés, conduisent des « minounes » et limitent leurs dépenses au strict minimum. En plus de son emploi à temps plein, Alice travaille le week-end chez un traiteur, pour aider un proche : elle en tire seulement 1500 $ par année, mais rapporte des restes à la maison, pour les lunchs de la semaine.

Leur simplicité volontaire leur permet, avec un revenu après impôts de 45 000 $, d'épargner 23 000 $ par année, tout en réduisant leurs prêts étudiants de 5000 $ et en plaçant 3000 $ en REER.

Étudiants à l'Université de Sherbrooke, les deux jeunes ont pu compter sur des revenus de stages, en plus de leurs emplois d'été et à temps partiel. Ils ont eu peu d'aide financière de leurs parents, mais ont reçu des prêts étudiants - surtout depuis leur mariage, il y a deux ans.

« Après avoir été locataires, dans des logements pas très agréables, on a calculé que ça nous reviendrait moins cher d'acheter, puisque le prix des propriétés à Sherbrooke est assez abordable. Ça nous a motivés à épargner encore plus pour amasser une mise de fonds. » - Alice

La mise de fonds de 21 000 $ leur a permis d'acheter un triplex de 190 000 $, où ils habitent le demi-sous-sol. Les deux appartements loués rapportent 12 800 $ par année. Après des rénovations de 10 000 $, l'édifice est maintenant évalué à 230 000 $.

UN AUTRE TRIPLEX ?

Alice a terminé une maîtrise l'an dernier et travaille depuis quelques mois. Maxime aura son diplôme en décembre prochain.

Encouragé par son premier succès immobilier, et prenant goût aux rénovations qui l'occupent la fin de semaine, le jeune couple a un autre édifice à revenus dans sa mire : un triplex de 200 000 $ avec des revenus locatifs de 18 000 $. Il a déjà amassé 13 000 $ pour une mise de fonds et pense avoir 20 000 $ d'ici la fin de l'année.

« Mais on aimerait aussi acheter une maison unifamiliale, dans quelques années, lorsqu'on aura des enfants, explique Alice. On se demande si notre plan est réaliste. Notre taux d'endettement sera-t-il trop élevé ? »

Avant de répondre à cette question, il serait utile de savoir ce qui motive le jeune couple, au fond. « On a encore l'habitude de vivre comme des étudiants, alors ce n'est pas difficile de se contenter de peu, répond la jeune femme. Tant qu'on n'a pas d'enfants, c'est le temps de se bâtir un bon coussin financier. Plus tard, avec une famille, on voudra peut-être réduire notre charge de travail et pouvoir faire face aux imprévus, comme une perte d'emploi, la maladie, etc. On aimerait aussi voyager et prendre notre retraite plus tôt. »

C'est ce qui s'appelle une vision à long terme !

«« On a encore l'habitude de vivre comme des étudiants, alors ce n'est pas difficile de se contenter de peu. Tant qu'on n'a pas d'enfants, c'est le temps de se bâtir un bon coussin financier. »

- Alice»


PORTRAIT

ALICE, 24 ANS

Conseillère en gestion

Revenu : 35 000 $

Mise de fonds disponible : 20 000 $

REER, Alice : 1000 $ (250 $/mois)

Prêts étudiants : 21 000 $ (remboursement de 400 $/mois)

MAXIME, 24 ans

Étudiant en génie

Revenu : 20 000 $

Revenu anticipé en janvier 2017 : 45 000 $

Première propriété, achetée en 2014

Prix d'achat : 190 000 $

Mise de fonds : 21 000 $

Rénovations : 10 000 $

Valeur actuelle : 230 000 $

Ils occupent le demi-sous-sol

Revenus de loyers : 12 800 $/an

Solde hypothécaire : 164 000 $

Paiements mensuels : 845 $

Taxes : 4200 $/an

Assurances : 900 $/an

Entretien/réparations : 2500 $/an

Les revenus de loyers couvrent presque toutes leurs dépenses de logement. La partie qu'il leur reste à payer (430 $/mois) correspond au capital à rembourser sur leur prêt hypothécaire.

Calcul du rendement sur leur mise de fonds : 

[ (Revenu net d'exploitation-intérêts hypothécaires) + plus-value]/mise de fonds

[ (7714 $-3068 $) + 20 000 $]/21 000 $ = 117 % par année

Mise de fonds disponible pour l'achat d'un deuxième triplex, en janvier 2017 : 

20 000 $

REER, Alice : 1000 $

(250 $/mois)

Prêts étudiants : 21 000 $

(remboursement de 400 $/mois)

PLAN AMBITIEUX, POUR INVESTISSEURS DISCIPLINÉS

Alice et Maxime pourraient réaliser leurs ambitieux projets avec les ressources qu'ils ont. Leur plan tient la route, selon les experts consultés. Mais ils ont quelques devoirs à faire avant de se lancer à fond de train.

« Au moins, ils ont un plan, contrairement à la majorité des gens, souligne Guylaine Dufresne, directrice de l'investissement et de la planification financière à la Banque Laurentienne. Évidemment, plusieurs choses peuvent changer, et bien des risques doivent être pris en considération. »

Le couple a raison de se réjouir du rendement obtenu par son premier immeuble. « C'est évidemment meilleur qu'un rendement de 6 % qu'ils pourraient obtenir sur des placements », concède Mme Dufresne. Ils peuvent essayer de reproduire le même succès avec un deuxième achat, mais doivent être conscients que le rendement ne sera peut-être pas aussi juteux et que certaines difficultés peuvent mettre du sable dans l'engrenage, prévient la planificatrice financière.

Si on ne s'attarde qu'à leurs données financières, Alice et Maxime devraient réussir à obtenir le financement nécessaire pour l'achat d'un deuxième triplex en janvier 2017, et ensuite d'une maison unifamiliale en juillet 2018, si leur plan d'épargne est respecté et si Maxime décroche un emploi avec le revenu anticipé à la fin de ses études.

Mais ils doivent planifier de façon prudente. « Pour une propriété à revenus, les règles des prêteurs pour évaluer la capacité d'emprunt ne sont pas les mêmes que pour une maison unifamiliale, explique Denis Doucet, directeur des ressources humaines pour le courtier hypothécaire Multi-Prêts. Les calculs changent s'il s'agit d'un propriétaire occupant, selon le nombre de logements, et ils sont différents d'une institution financière à l'autre. »

Il est donc hasardeux pour des petits investisseurs de faire eux-mêmes les calculs. À notre demande, M. Doucet a évalué le projet d'Alice et Maxime.

Sa conclusion : au moins un prêteur bancaire, mais pas tous, accepterait leur demande de prêts pour leurs deux prochains achats, soit un triplex à 200 000 $, avec une mise de fonds de 20 000 $, puis une maison unifamiliale de 190 000 $, avec une mise de fonds de 20 000 $ également.

L'une des méthodes pour vérifier si on se qualifie pour emprunter est le calcul du ratio de couverture de la dette (RCD). Généralement, on y arrive en calculant les revenus bruts de l'immeuble, moins les mauvaises créances, moins les dépenses, sauf l'hypothèque. En divisant le résultat par le coût de l'hypothèque, on obtient le RCD. Il doit être d'au moins 1,1, indique M. Doucet. Le couple a un RCD de 1,15, s'il n'a aucune mauvaise créance.

« Mais le calcul diffère d'une institution à l'autre, ajoute l'expert. Chacun a ses règles au sujet de la proportion de mauvaises créances. Certains prêteurs incluent les taxes et le chauffage dans les dépenses, d'autres non. De plus, le nombre d'appartements par logement peut influencer les ratios admissibles. »

Les prêteurs préfèrent des immeubles avec des logements d'au moins quatre pièces, note-t-il aussi, soulignant que le financement d'immeubles locatifs se fait au cas par cas. 

« Au-delà de la qualité des emprunteurs, le prêteur fera également une analyse de la qualité de l'immeuble. C'est la garantie, il ne faut pas l'oublier. » - Denis Doucet, directeur des ressources humaines pour le courtier hypothécaire Multi-Prêts

Quand il s'agit d'un propriétaire occupant, les prêteurs utilisent généralement une certaine proportion des revenus de loyers pour faire leurs calculs.

Mais Denis Doucet insiste sur le fait qu'il est hasardeux pour un petit investisseur immobilier de tenter de calculer s'il sera admissible à un prêt, surtout que les prêteurs révisent régulièrement leurs critères de qualification. En échafaudant leurs plans, Alice et Maxime doivent donc garder ces bémols en tête.

Il n'est généralement pas conseillé d'emprunter le montant maximum accordé par votre institution financière : après avoir fait vos paiements hypothécaires, vous risquez de ne plus avoir assez d'argent pour vos autres dépenses. Mais le couple a choisi de réduire son train de vie pour pouvoir investir dans l'immobilier, en toute connaissance de cause.

« C'est très courageux pour des jeunes de cet âge de prendre de telles décisions, remarque Guylaine Dufresne. Ça aura tout un impact sur leur avenir s'ils maintiennent leur discipline. Ils n'ont pas acheté d'auto neuve en décrochant leur premier emploi, mais à 30 ans, ils pourraient avoir des actifs d'une couple de 100 000 $ entre les mains. Investir tôt, ça fait toute la différence ! »

À considérer avant d'acheter

- Pour un propriétaire occupant, la mise de fonds doit être d'au moins 10 % à l'achat d'un édifice à revenus. Si l'achat est purement un investissement, la mise de fonds exigée est de 20 %. Alice et Maxime peuvent réhypothéquer leur première propriété pour financer le deuxième achat, mais il peut y avoir des coûts associés à cette manoeuvre.

- Ils ont de bons locataires dans leur premier immeuble, mais les risques de défaut de paiement ou de dommages aux logements existent, tout comme la possibilité qu'un logement reste vacant.

- Les coûts d'entretien et de rénovations doivent être évalués avec soin. Un toit à changer, des fenêtres à remplacer, des briques à refaire ou des problèmes de plomberie peuvent amputer sévèrement leurs profits de quelques années, en plus d'accaparer beaucoup de leur temps.

- En cas de coup dur ou s'ils ont besoin d'argent rapidement, il est plus compliqué de vendre un immeuble que de liquider des placements. « Ça va bien maintenant, mais en cas de séparation ou d'un autre pépin, leurs plans risquent de changer », souligne Guylaine Dufresne.

- Ils doivent faire évaluer les logements qu'ils ont occupés dans leurs immeubles avant de déménager. Au moment de la vente, ils pourront désigner cette partie de la propriété comme résidence principale pour les années où ils y ont habité. Ils éviteront ainsi de payer l'impôt sur le gain en capital tiré de la vente, sur cette portion de l'immeuble et pour les années visées.




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