Faire du neuf avec du vieux

Se sentant trop à l'étroit dans leur maisons de plain-pied des années 60, Dany et Chantal, qui ont un garçon de 12 ans et une fille de 17 ans, songent à un projet « extrême » : tout démolir et reconstruire une maison plus grande sur le même terrain, situé dans un quartier paisible de la ville de Québec.

« On aime notre quartier, alors on ne veut pas déménager, mais notre maison ne correspond plus à nos besoins », résume Dany, qui rêve non seulement de plus d'espace, mais aussi d'une maison plus moderne, écoénergétique et construite avec des matériaux sains.

Leur dilemme n'est pas unique. Quand les enfants sont petits, on peut aisément les entasser dans une seule chambre. À l'adolescence, c'est une autre histoire ! Chacun veut sa chambre, sans compter que le salon, transformé en salle à manger, est à peu près inexistant pour recevoir les amis.

Le couple a évalué trois options : vendre et déménager, agrandir la maison actuelle ou tout démolir et reconstruire sur le même terrain. Car de la place, il y en a. Le petit plain-pied de Dany et Chantal a été construit sur un grand terrain de 10 000 pi2.

La dernière solution est celle qu'ils privilégient. Mais encore faut-il qu'elle soit financièrement rentable. « En ajoutant quelques travaux de rénovation importants à réaliser, les coûts totaux semblaient presque aussi élevés que de tout refaire. Même chose si on vendait pour acheter plus grand », dit Dany.

Construire coûte cher. Aussi, le couple songe à installer sur son terrain une maison préfabriquée. « Nous privilégions ce type de maison pour la rapidité d'installation et la qualité maintenant reconnue de ces habitations. Nous désirons un plain-pied assez vaste : pas de deuxième étage ni d'escalier, on pense à nos vieux jours ! », dit Dany.

Ce dernier évalue le coût de l'opération à 160 000 $ en incluant le coût de la démolition, variant de 10 000 à 12 000 $ selon deux entrepreneurs consultés. Pour cette étape, le couple est prêt à sortir masque, pelle et massue pour participer.

PORTRAIT

Dany

45 ans, professionnel dans la fonction publique

Revenu brut : 71 500 $

Revenu net : 64 600 $

Liquidités : 3000 $

REER : 1500 $ (Fonds FTQ)

REEE : 4600 $

Chantal

44 ans, infirmière

Revenu brut : 52 300 $

Revenu net : 46 100 $

Liquidités : 4000 $

Pas de REER

REEE : 7400 $

DETTE

Hypothèque : solde de 160 800 $ à 2,89 % sur 15 ans (depuis 2013)

ACTIFS

Valeur de la propriété en 2015 : 242 000 $ (terrain 157 000 $)

Régime de retraite : RREGOP pour les deux conjoints, pleine retraite à 58 et 62 ans.

PRINCIPALES DÉPENSES

Hypothèque : 1210 $ par mois

Taxes municipales et scolaire : 2630 $ municipales et 480 $ scolaire.

Électricité/chauffage : 190 $ par mois

Communications : 135 $ par mois

Épicerie : 900 $ par mois

Transports en commun : 115 $ par mois

Essence : 180 $ par mois

Assurance vie : 275 $ par mois

Garderie ou service de garde : 160 $ par mois (fin en juin 2016)

UN NOUVEAU FOYER SUR UN TERRAIN CONNU

Alors, repartir à neuf ou faire du neuf avec du vieux ? D'abord, Yvon Rudolphe, évaluateur agréé et consultant en gestion de patrimoine, croit que pour concrétiser leur rêve d'espace, Dany et Chantal ont raison de ne pas vouloir déménager.

« Ça ne vaudrait pas la peine. Ils ont une très bonne valeur de terrain et pour l'instant, elle n'est pas optimale. Ils ont le moyen de dresser une plus grande valeur ajoutée sur cette superficie », dit-il.

Mais attention, le « préfab », dans leur cas, serait une erreur, croit l'expert. Il est vrai qu'avec les années, ce type de maisons a gagné en qualité et en beauté, mais il offre moins de possibilités, surtout quand les propriétaires ont des exigences particulières.

« S'ils veulent une maison plus écologique, la maison préfabriquée n'offre pas toujours la possibilité de jouer avec l'orientation du soleil pour profiter du chauffage solaire passif, par exemple. »

- Yvon Rodolphe, évaluateur agréé

Dans leur cas, et compte tenu de leur profil financier, ils peuvent se permettre une maison faite sur mesure pour eux, qui tiendra compte de l'orientation du terrain, de celle des fenêtres et qui pourra leur permettre de recycler plus facilement des matériaux de l'ancienne maison.

Le budget qu'ils prévoient ne serait pas suffisant pour construire la maison de leur rêve à partir de rien, mais il est plus que suffisant pour s'offrir une rénovation majeure.

Car Yvon Rudolphe ne leur conseille pas de tout démolir pour repartir à zéro. Peuvent-ils récupérer la fondation, conserver une partie de la structure ou préserver l'enveloppe du bâtiment et jouer avec les cloisons ? Cela peut faire une grande différence au moment de financer le projet.

RÉNOVATIONS

Selon l'expert, si une construction neuve coûte de 160 à 175 $ le pied carré, il faut ajouter de 20 à 30 % de plus lorsqu'il s'agit de rénovations. Toutefois, ce type de projet est plus facile à financer qu'une démolition complète.

« La rénovation est souvent plus facile à financer que la reconstruction parce que pendant la démolition, le prêteur est à risque. Il n'a plus d'actif en garantie. »

- Yvon Rodolphe, évaluateur agréé

M. Rodolphe ajoute que dans les cas de gros travaux comme ceux qu'envisagent Dany et Chantal, il est bon de rouvrir son contrat hypothécaire pour vérifier les ratios prêt/valeur qui sont exigés par le prêteur.

Compte tenu de la somme qu'ils sont prêts à payer, Dany et Chantal, dit-il, auraient avantage à faire appel à un architecte, qui pourra les aider à optimiser l'espace à partir de leur maison actuelle. De plus, l'architecte choisit souvent lui-même un entrepreneur avec qui il est habitué de travailler, ce qui peut éviter bien des maux de tête !

« Les architectes font de petits miracles avec des maisons déjà construites, ça vaut vraiment la peine d'évaluer cette option », note Yvon Rudolphe.

Bien sûr, les services d'un architecte ne sont pas donnés. Les honoraires varient d'un professionnel à l'autre, mais généralement, ceux-ci vont réclamer de 8 à 15 % du coût total d'un projet dépendamment de leur engagement. L'avantage est que leur travail est garanti et cela peut faciliter le financement. On peut aussi s'en sortir pour moins cher avec un peu de créativité. « Les étudiants en architecture qui se cherchent des projets de fin d'études seraient sûrement enchantés de prendre un tel projet, qui s'y prêterait très bien d'ailleurs », dit l'expert.

HYPOTHÈQUE ET ÉCONOMIES

Car pour financer leur projet, Dany et Chantal ne disposent pas d'énormément de liquidités. Toutefois, ils ont un bon dossier de crédit. La solution la plus simple pour eux serait sans doute de radier leur hypothèque actuelle et d'en reprendre une nouvelle en ajoutant le nouveau prêt au solde de l'hypothèque actuel.

Ils ont aussi à portée de main des actifs dont ils peuvent disposer. Comme Dany utilise déjà les transports en commun pour se rendre au travail, le couple pourrait se passer assez facilement d'une deuxième voiture et ainsi épargner.

« Des études montrent qu'un véhicule coûte au moins 5000 $ par année quand on inclut les réparations, l'amortissement et tous les frais d'entretien. Si on enlève 100 $ par mois pour les transports en commun, il reste 3800 $ par année. Sur 25 ans, selon le taux actuel de l'hypothèque de ce couple, c'est 67 700 $ qu'ils auraient de plus à mettre sur la maison ! », calcule le consultant.

Et pour l'avenir ? Dany et Chantal ont l'intention de finir leurs vieux jours dans ce quartier qu'ils aiment tant, entouré d'arbres matures et de tous les services. Pour Yvon Rudolphe, il ne fait pas de doute qu'il s'agit d'un bon investissement. « Je dis souvent aux gens qui vivent près des infrastructures de transports ou près des hôpitaux... ne bougez pas de là ! Avec une population qui vieillit, ces propriétés qui sont près des services vont prendre de la valeur. »