Les fiducies de placement immobilier (FPI ou REIT selon l'acronyme anglais) permettent d'investir dans des immeubles à revenus sans tous les problèmes de gestion de ces propriétés, mais avec de bons rendements à la clé.

Ces fonds de briques et de mortier ont produit un rendement annualisé total, incluant les redevances, de 6,6 % ces cinq dernières années à la Bourse de Toronto. Pas mal, comparé au rendement global de 4,6 % obtenu par la Bourse de Toronto durant cette période.

Les FPI ne sont pas plus chers pour autant et sont toujours recommandées, place du marché. En effet, leur cours moyen multiplie 13 fois seulement les bénéfices prévus, comparativement à 19 fois pour les composantes de l'indice général S&P/TSX. Et les attentes sont raisonnables : l'analyste Neil Downey, de RBC Marchés des Capitaux, prévoit une croissance régulière des flux d'exploitation de 4 % cette année et l'an prochain. C'est tout comme l'an dernier.

On dénombre maintenant une cinquantaine de fiducies de placement immobilier à la Bourse de Toronto. Certaines se spécialisent dans les propriétés multirésidentielles, d'autres dans les centres commerciaux, les bureaux ou les hôtels. Une fiducie diversifiée combine plus d'une catégorie.

Le propriétaire de centres commerciaux RioCan est le plus gros fonds du genre au Canada, avec une valeur en Bourse de près de 9 milliards. Cominar, avec 3 milliards de capitalisation boursière, a été la première et demeure la plus importante FPI québécoise.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

Les unités de fonds de placement immobilier s'achètent et se vendent à la Bourse, comme des actions de BCE ou de la Banque Royale. À noter : leur symbole boursier est toujours accompagné du suffixe « u » pour « unités ».

Les FPI se distinguent surtout de la société par actions en versant la presque totalité de leurs profits sous la forme de distributions. Cela rapporte entre 3 et 10 %, selon les entreprises.

Ces distributions profitent d'un traitement fiscal avantageux comparé aux dividendes. En effet, les FPI ne paient pas d'impôt sur les bénéfices qu'elles versent aux investisseurs. En d'autres mots, les FPI ne sont pas imposées en double comme les dividendes. Par ailleurs, les distributions excédentaires sont considérées comme une redistribution du capital et ne sont imposables qu'à la vente des unités par l'investisseur.

Investir en immobilier permet de diversifier son portefeuille de placements. Le risque s'en trouve diminué et le rendement global du portefeuille pourrait même être bonifié.

Mais cela ne va pas sans risque. Comme tous les placements à revenus, la valeur des FPI est influencée par les taux d'intérêt de long terme. En cas de hausse des taux, ce qui est prévisible, les investisseurs pourraient délaisser les fonds immobiliers peu prometteurs pour des placements plus prévisibles comme les obligations gouvernementales. D'autre part, les distributions ne sont pas garanties : elles fluctuent en fonction des loyers que perçoit la fiducie.

L'investisseur doit bien analyser la qualité du bilan. Plus le fonds est endetté, plus il joue sur l'effet de levier par endettement et plus c'est risqué en cas de revers de fortune comme une hausse des taux d'intérêt ou du taux d'inoccupation.

La croissance des distributions est aussi à vérifier. Le but ultime pour une FPI, c'est de verser des distributions croissantes. Pour s'assurer de la viabilité des distributions, vérifiez leur importance par rapport aux bénéfices. Si le ratio excède 100 %, les distributions ne sont guère soutenables.

La qualité du parc immobilier est primordiale. À long terme, le rendement d'une FPI rejoint celui de son portefeuille d'immeubles. La qualité de la gestion, son bilan et son habitude de créer de la valeur pour les investisseurs sont aussi à scruter.

UN TUYAU

Si votre temps est compté, vous pouvez acheter le fonds négocié en Bourse XRE, un produit iShares qui reproduit le sous-indice des FPI du S&P/TSX. On y trouve les 18 principales FPI canadiennes. Le rendement total annuel de ce FNB est de 9,9 % pour les dix dernières années.

L'AVENIR EST AU MULTIRÉSIDENTIEL

L'analyste Matt Komack, de la Financière Banque Nationale, mise surtout sur les FPI investies dans le secteur multirésidentiel. « Le segment multifamilial reste l'une des classes d'actifs les plus stables et prévisibles du Canada à la lumière de la dynamique favorable entre l'offre et la demande résultant de la croissance significative de la population combinée au manque de nouveaux logements à louer », note-t-il dans un rapport de recherche récent.

« Avec la faible croissance actuelle et les bas taux d'intérêt, poursuit-il, nous croyons que cette catégorie va offrir aux investisseurs un meilleur rendement ajusté au risque total que les autres actifs immobiliers, compte tenu des développements qu'entraîneront les progrès technologiques et l'évolution des besoins d'espace des locataires. »