Ai-je les moyens de venir vivre à Montréal?

Des travaux routiers partout, des ponts fermés à tout moment et des bouchons de circulation à n'en plus finir. Quelle misère lorsque l'on travaille au centre-ville et que l'on demeure en banlieue! Surtout quand on aime profiter de la vie culturelle de Montréal.

C'est ce que doit affronter quotidiennement Francine, 52 ans, adjointe juridique dans une étude du centre-ville, mais qui habite Châteauguay. «Ai-je vraiment les moyens de quitter la banlieue pour venir vivre à Montréal», demande-t-elle? Est-elle trop âgée pour prendre une nouvelle hypothèque? Peut-elle penser à acheter une nouvelle maison ou un condo, ou plutôt louer? Autant de questions qu'elle se pose.

Francine est propriétaire d'une maison construite en 1989 qui est libre d'hypothèque. Elle croit pouvoir obtenir 180 000$ en la vendant maintenant.

Elle a de l'épargne accumulée: 26 000$ dans un compte de banque, 20 000$ dans un CELI et 155 000$ dans un REER. Elle n'a aucune dette. Et son salaire annuel est de 63 000$.

Bien vivre et protéger sa retraite

Francine ne veut pas mettre en péril sa retraite. Mais elle veut continuer à voyager une fois l'an dans le sud ou en Europe comme elle le fait actuellement.

Il faut pouvoir disposer de 70% de ses revenus à la retraite pour maintenir son train de vie, lui a-t-on dit. «Pour y arriver, il me faut mettre 10 000$ par année dans un REER grâce à un REER collectif dans lequel mon employeur verse 50%», dit-elle.

L'attrait de Montréal est grand, mais elle se demande s'il serait suicidaire financièrement de s'engager avec une nouvelle hypothèque ou encore de payer un loyer à tous les mois.

Eh bien, Francine, rassurez-vous. «Le portrait positif de votre situation financière fait en sorte qu'il vous est tout à fait envisageable de faire le saut de la banlieue pour venir vivre à Montréal», répond Sophie Sylvain, Pl. Fin., Gestion de patrimoine et Assurances de personnes chez Desjardins.

Les coûts pour se loger

«Bien que vous ayez probablement besoin de reprendre une hypothèque, les remboursements ne seront pas nécessairement beaucoup plus élevés que les frais encourus mensuellement pour votre transport de la banlieue vers le centre-ville», dit Mme Sylvain.

Et l'âge n'est pas un problème, selon elle. Il faut simplement mettre l'amortissement des remboursements sur le même nombre d'années qu'il reste d'ici votre retraite. Alors vous n'aurez plus d'hypothèque lorsque le montant sera venu d'arrêter de travailler.

«Entre acheter ou louer, je vous conseille définitivement d'acheter, car les sommes dépensées sur la propriété vous reviendront tôt ou tard lors de la vente», ajoute Sophie Sylvain.Entre maison et condo, cela dépend surtout de vous. En condo, n'oubliez pas qu'il y a des aires communes qui comportent des frais. Et il y a aussi la proximité entre les unités.

La vente de la maison de Châteauguay permettra de réaliser ce projet. De plus, les économies de 26 000$ constituent probablement un bon fonds d'urgence. C'est de là que proviendra le montant nécessaire aux frais de démarrage, soit les frais de notaire et la taxe de mutation, qui représentent entre 3% et 5% du prix de la maison.

Évolution de votre situation financière

Faisant l'hypothèse qu'elle achète une propriété de 250 000$, voici comment Sophie Sylvain perçoit l'évolution de la situation financière de Francine.

Elle jette d'abord un oeil sur ce que sera le ratio d'endettement. Il ne faut pas que les engagements financiers dépassent 40% des revenus bruts.

La vente de la maison de Châteauguay fournira 180 000$ de mise de fonds pour l'achat de la nouvelle propriété, ce qui laissera une hypothèque de 70 000$. «Je vous suggère de le faire sous forme de marge de crédit hypothécaire», dit la conseillère de Desjardins. Ce type d'emprunt donne beaucoup de flexibilité au cas où d'autres projets futurs nécessiteraient du crédit.

Voici ce que seraient les engagements financiers de Francine: il est possible d'obtenir un taux d'emprunt de 3,99% pour un terme de 5 ans. En amortissant sur 13 ans, jusqu'au moment de la retraite, le paiement mensuel hypothécaire sera de 575$. Il faut ajouter 500$ de frais fixes pour les taxes municipales et scolaires et pour le chauffage, 625$ pour les contributions au REER collectif et personnel, et 350$ pour les voyages, pour un total de 2050$. Comme elle gagne 5250$ par mois, on obtient un ratio d'endettement de 39%.

Une marge de manoeuvre

Ces hypothèses laissent également à Francine une certaine marge de manoeuvre, explique Sophie Sylvain. Son ratio d'endettement tient compte de ses priorités REER et voyages, même si ce ne sont pas vraiment des dettes. Mais en calculant ainsi, la réalisation de ses objectifs autres que l'hypothèque et les frais ne sont pas en péril.

De plus, bien que l'amortissement de l'hypothèque soit sur 13 ans, le contrat enregistré chez le notaire serait sur 25 ans. Cela constitue une assurance en cas d'un coup dur imprévu. «Francine pourrait alors demander à son institution financière de recalculer les paiements sur une plus longue période de temps, et ainsi réduire cet engagement financier à son budget», dit Mme Sylvain.

À l'inverse, si tel est son désir, elle pourra rembourser son hypothèque plus rapidement, soit en faisant des versements à la semaine, soit en doublant le montant de son paiement, ou encore en faisant des remises en capital allant jusqu'à 15% de l'emprunt initial à chaque année.

Francine, bienvenue en ville! Vous en avez les moyens.