Épargne de retraite : deux condos

Francine et Mario sont tous deux travailleurs autonomes. Ils touchent respectivement environ 60 000$ et 40 000$ avant impôt.

«Nous avons un train de vie plutôt raisonnable qui nous coûte environ 50 000$ par année, notre principale dépense étant les voyages à l'étranger que nous faisons chaque année, soit environ 10 000$, bon an, mal an, décrit Mario. Le total de nos dépenses frise donc les 60 000$.»

 

Ils sont propriétaires d'une résidence d'une valeur de 300 000$. Ils n'ont aucun régime de retraite. Francine place 4000$ chaque année dans son REER, où elle détient 108 000$.

Se méfiant des REER, Mario a plutôt concentré son épargne de retraite dans l'immobilier.

«Nous sommes donc maintenant les heureux propriétaires de deux condos locatifs que nous comptons vendre lorsque ma femme aura atteint l'âge de la retraite, à 65 ans», explique-t-il. Les deux condos valent environ 140 000$ chacun. Le couple détient en outre un terrain d'une valeur de 25 000$.

«Nous aimerions, d'ici huit ans, ralentir nos activités professionnelles pour passer nos hivers au chaud, ce qui implique une perte de revenus d'au moins 25%, jusqu'à notre retraite complète lorsque ma femme aura 65 ans», poursuit-il.

Ils espèrent maintenir alors leur train de dépenses actuelles, à raison de 60 000$ par année.

Réduire la marge de crédit

La planificatrice financière Josée Laframboise, de BMO Banque de Montréal, a d'abord révisé le portefeuille immobilier du couple.

Le premier condo, d'une valeur de 145 000$, est grevé d'une hypothèque de 114 000$. La mensualité de 637$ et les charges de copropriété totalisent 750$, comparativement à un loyer de 825$ par mois.

Une hypothèque de 72 000$ court sur la seconde copropriété, qui vaut 140 000$. Encore une fois, le loyer de 750$ couvre les paiements mensuels de 690$.

Quand on y ajoute les impôts fonciers et les dépenses d'entretien, toutefois, les coûts excèdent légèrement les revenus. En outre, pour payer les mises de fonds sur ces propriétés, le couple a demandé une marge de crédit hypothécaire de 128 000$ sur sa résidence principale.

Pour l'instant, Francine et Mario ne paient que les intérêts sur cette dette, à hauteur de 338$ par mois. «Il serait avantageux de la rembourser le plus rapidement possible», recommande Josée Laframboise.

Pour y parvenir, elle propose au couple de vendre son terrain, d'une valeur de 25 000$. Le gain en capital serait alors imposable, mais puisque Mme Laframboise en ignore le prix d'achat, elle applique le montant total de la valeur actuelle à la réduction de la marge de crédit. Elle utilise de la même façon les 8700$ que le couple détient en CELI et leur placement non enregistré de 5000$. Le solde de la marge se trouverait ainsi ramené à environ 89 000$.

La planificatrice suggère en outre de remplacer le taux variable par un taux fixe de 3,49%, sur un terme de cinq ans. Enfin, elle recommande d'utiliser une partie du surplus budgétaire actuel - environ 5000$ - pour hausser le versement mensuel à 675$.

Avec cette stratégie, la marge de crédit se trouverait acquittée en 2024, au moment où Francine atteindrait 65 ans.

Notre planificatrice a par ailleurs lancé une série de projections pour vérifier si le projet d'une réduction de la charge de travail de 25% entre 2018 et 2024 était réaliste.

Hélas, non. Cette mesure empêcherait le couple de poursuivre le programme de remboursement de la marge de crédit. «Ils auront besoin des revenus totaux pour continuer de rembourser les hypothèques et d'assumer leur coût de vie», constate Mme Laframboise.

Compromis

En fait, même en travaillant à temps complet jusqu'aux 65 ans de Francine, ils devront sans doute faire quelques compromis. Au 65e anniversaire de Francine, la marge de crédit hypothécaire sur la résidence principale et l'hypothèque d'un des deux condos seront tout juste acquittées. Il resterait encore six ans à courir sur le prêt de l'autre condo. Selon les projets du couple, ce sera le moment de vendre l'ensemble des propriétés pour concrétiser les épargnes de retraite.

Dans l'hypothèse où la valeur des trois propriétés s'accroîtrait au taux de l'inflation, soit 3% par année, Francine et Mario encaisseraient ainsi 865 000$ en 2014. Au même moment, leurs épargnes enregistrées s'élèveraient à 260 000$, en supposant que Francine maintienne sa discipline de cotisation au REER à raison de 4000$ par année.

C'est de ces épargnes que serait tiré l'essentiel de leurs revenus de retraite, complété par les 26 000$ qu'ils toucheraient en rentes de la RRQ et prestations de la Sécurité de la vieillesse. Mme Laframboise applique à ces placements un rendement de 3,98%, correspondant à la teneur très prudente de leur portefeuille actuel.

Dans ces conditions, quelles dépenses de retraite les deux conjoints peuvent-ils maintenir, de telle sorte que leurs épargnes ne s'épuisent pas avant le 90e anniversaire de Mario?

Les calculs de Josée Laframboise produisent un coût de vie de 48 000$ en dollars actuels, indexé à 3% par année, soit 78% de leur objectif de 60 000$.

«On n'a pas le choix, commente la planificatrice. C'est ça, où ils diminuent leur niveau de vie dès maintenant.»

À réviser dans huit ans.

LA QUESTION

Francine et Mario sont travailleurs autonomes. Plutôt que cotiser à son REER, Mario a préféré investir dans deux condos locatifs. Ils espèrent réduire leur charge de travail de 25% dans huit ans, pour prendre leur retraite complète sept ans plus tard.

« On essaie de prendre la vie plus tranquillement. « Francine

LES DONNÉES

Francine, 51 ans

Revenu net : environ 48 000$ par année

REER : 108 000$

CELI : 3600$

Mario, 47 ans

Travailleur autonome avec un revenu net d'environ 32 000$ par année

REER : aucun

CELI : 5000$

Placement non enregistré : 5000$

Résidence familiale : 300000$

Marge de crédit hypothécaire : 115 000$

Condo locatif : valeur de 140000$

Solde hypothécaire : 72 000$$

Revenus de location : 9000$

Condo locatif : valeur de 145 000$

Solde hypothécaire : 125 000$

Revenus de location : 9900$

LA RÉPONSE

Malheureusement, pour rembourser la marge de crédit hypothécaire, sur laquelle ils ne paient actuellement que les intérêts, Francine et Mario doivent maintenir leurs revenus actuels jusqu'à la retraite. Et même alors, ils ne pourront atteindre que 78% du revenu net espéré.

« On n'a pas le choix. C'est ça, où ils diminuent leur niveau de vie dès maintenant..» Josée Laframboise