Catherine et Kevin veulent tester la température de l'eau avant de plonger. «Nous sommes deux jeunes travailleurs mariés de 25 et 26 ans, infirmière et ingénieur sur le marché de l'emploi depuis un an seulement», écrivent-ils. Ils songent à se procurer une maison et à avoir un bébé - avec un petit délai entre les deux, question d'éviter le télescopage des projets.
Catherine touche un revenu de 62 000$, qui peut s'accroître grâce au temps supplémentaire qu'elle fait fréquemment. Kevin gagne pour sa part 53 000$.
Ils ont réussi l'exploit, non seulement d'acquitter leurs prêts étudiants, mais d'accumuler 23 700$ en REER et 65 800$ en épargnes non enregistrées. Ils possèdent une seule voiture - entièrement payée elle aussi.
Ils n'ont aucune marge de crédit engagée, ni solde impayé sur leurs cartes de crédit.
En somme, une note parfaite.
«Comme bien des jeunes travailleurs de notre génération, nous aimerions devenir propriétaires sur l'île de Montréal afin d'éviter les heures dans le trafic et l'achat d'une deuxième automobile», poursuivent-ils.
Mais Catherine et Kevin sont taraudés par la série complète des préoccupations immobilières: comment se comporteront les taux d'intérêt? Le prix des maisons à Montréal va-t-il chuter? Sous les sombres nuages de la crise économique, vaut-il mieux acheter maintenant ou attendre une année de plus?
Ils prévoient utiliser leurs épargnes pour verser une mise de fonds de 20%. «Quel montant serait acceptable comme prêt hypothécaire, sans avoir la corde au cou?» demandent-ils. Pour plus de sûreté, ils présentent le problème sous un autre angle. «Sachant que nous désirons fonder une famille et que le salaire de Catherine diminuera lors d'un éventuel congé de maternité, sur quel revenu baser notre capacité de remboursement d'un prêt hypothécaire?»
De bonnes questions à poser avant de plonger dans son rêve immobilier.
Les réponses
Selon le planificateur financier Marc Beauchamp, de RBC Gestion de patrimoine, les craintes du couple à l'égard du marché ne sont pas justifiées.
Il rappelle que les analystes de la SCHL prévoient pour 2009 des prix stables dans la région métropolitaine. Le couple s'intéresse plus particulièrement à l'arrondissement de Saint-Laurent, où la valeur des propriétés neuves et existantes se maintient, l'a informé un représentant hypothécaire de la RBC.
Même relative stabilité du côté des taux hypothécaires. La Banque du Canada a assuré cet hiver qu'elle maintiendrait son taux directeur à 0,25% jusqu'en juin 2010. «Toujours selon la SCHL, les taux d'intérêt hypothécaire devraient demeurer relativement stables pour 2009 avec un écart de 0,25% à 0,75% par rapport au taux actuel, avant de voir une nouvelle hausse en 2010», énonce le planificateur.
Il y a donc peu d'inquiétudes à nourrir sur ce plan.
Un coup d'oeil sur l'aspect budgétaire, maintenant. En additionnant leurs REER et leurs épargnes, Catherine et Kevin ont 89 500$ en main pour l'achat d'une propriété.
Marc Beauchamp en retient 70 000$ pour la mise de fonds, et conserve 19 500$ en liquidités, «toujours bienvenues avec l'achat d'une nouvelle maison», commente-t-il.
En supposant que ces 70 000$ représentent une mise de fonds de 20%, selon le voeu du couple, ils pourraient s'offrir une maison de 350 000$.
S'ils attendent un an, ils continueront d'engranger des épargnes au rythme de 2500$ par mois. Leurs économies totaliseraient alors quelque 131 000$. Une mise de fonds de 90 000$ leur ouvrirait la porte d'une propriété de 450 000$, tout en laissant 41 000$ en réserve.
Dans ces conditions, vaut-il mieux acheter maintenant ou attendre un an? «Les deux options proposent chacune leurs avantages, répond Marc Beauchamp. Ils peuvent commencer à magasiner et se donner le temps de trouver vraiment la maison qui leur convient en fonction de leur budget et de leur goût.»
Revenons aux revenus
Cependant, il ne s'ensuit pas nécessairement que ces valeurs soient en proportion de la capacité budgétaire du couple.
À la fin de son congé parental, Catherine prévoit travailler à temps partiel, pour un revenu annuel d'environ 40 000$. C'est ce salaire que notre planificateur retient, pour poser l'hypothèse d'un revenu familial de 100 000$. «En se basant sur le revenu d'un travail à temps partiel pour déterminer leur paiement hypothécaire acceptable, ils s'assurent de pouvoir faire réellement leur paiement, explique-t-il. Sans trop devoir se serrer la ceinture.»
Il propose un amortissement typique sur 25 ans, moins coûteux en intérêts qu'une période de 35 ans. «Les clients peuvent choisir un financement flexible, 50% à taux fixe et 50% à taux variable, pour bénéficier de la stabilité des paiements d'un côté et des faibles taux de l'autre», précise-t-il.
Avec un taux de 4,25%, une hypothèque de 280 000$ amortie sur 25 ans détermine une mensualité de 1511$. Avec des impôts fonciers de 375$ par mois et des frais mensuels de chauffage de 125$, les frais de logement totalisent 2011$ par mois. Ce montant correspond à 24% des revenus mensuels bruts du couple, alors que le barème bancaire habituel fixe un plafond de 32%.
Ces 2011$, soustraits du revenu mensuel net du couple de 5160$, laissent encore 3050$ pour les autres dépenses et l'épargne. En somme, conclut Marc Beauchamp, une propriété de 350 000$ correspond à leur capacité budgétaire.
Catherine et Kevin peuvent plonger quand ils le jugeront bon.
LES DONNÉES
Catherine, 25 ans
Revenus: environ 62 000$ (excluant le temps supplémentaire)
Kevin, 26 ans
Revenus: 53 000$
REER: 23 700$ (cotisations maximales des dernières années)
Épargne: 65 800$ (épargne rachetable en grande partie)
Actions: 3000$
Une voiture payée et aucune dette
»Si les clients choisissent l'option du RAP, le choix des placements à l'intérieur du REER devrait refléter le très court délai d'ici au retrait pour éviter de retirer l'an prochain en position de perte.»
Marc Beauchamp, Planificateur Financier | Placements et Retraite | RBC Gestion de patrimoine
On se retrouve à la rentrée
Il s'agissait de la dernière rubrique Sous la loupe pour la saison. Elle reprendra à la rentrée, dans notre édition du samedi. Bon été!