Vers une chute de prix à Paris?

Le consultant français Jean-Luc Buchalet ne conseille pas... (PHOTO FABRICE DIMIER, ARCHIVES BLOOMBERG)

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Le consultant français Jean-Luc Buchalet ne conseille pas d'acheter un logement à Paris. Selon lui, les prix devraient baisser de 30% d'ici 5 à 10 ans.

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Aussi belle soit la Ville Lumière, le consultant français Jean-Luc Buchalet n'y conseille pas de devenir propriétaire immobilier. Ni à court, ni à moyen, ni à long terme: selon ses calculs, les prix de l'immobilier devraient baisser de 30% d'ici 5 à 10 ans à Paris et en France.

«Ça va se passer relativement lentement. Je prévois une baisse de 5% cette année qui s'accélérera l'an prochain lorsque les gens vont s'apercevoir de la tendance», dit cet ingénieur agronome de formation, cofondateur de la société de conseil Pythagore et coauteur du livre Immobilier, comment la bulle va se dégonfler, paru le printemps dernier.

Sa boule de cristal est aussi pessimiste pour la Chine et il redoute des bulles dans d'autres capitales mondiales. Entrevue avec le prophète de malheur - mais bien documenté - de l'immobilier français.

Q Vous prévoyez une baisse des prix de l'immobilier en France de 30% d'ici 5 à 10 ans. Pourquoi?

R Pour comprendre ce qui va se passer, il faut comprendre ce qui s'est passé. Historiquement, les prix de l'immobilier ont toujours suivi l'évolution du revenu des ménages. À partir de 1998, les prix de l'immobilier à Paris se sont envolés: + 160% (+ 270% à l'intérieur des murs de Paris). Sur cette hausse, il y a environ + 30% qui est attribuable à la hausse du revenu des ménages. Le reste est attribuable à la hausse des marges de profit sur les prêts bancaires et la baisse des taux d'intérêt (+ 45% pour ces 2 critères), la hausse de la durée des hypothèques (+ 40%), les mesures gouvernementales d'accession à la propriété (+ 20%) et la spéculation (+ 25%). Tous ces phénomènes risquent-ils de continuer? La probabilité que les taux d'intérêt restent aussi bas est à peu près inexistante, les banques sont plus sélectives et les États, extrêmement endettés. Les prix de l'immobilier ont déjà diminué de 2% depuis 2013 et de 4% depuis le sommet d'août 2011. [...] Dans la région de Paris, le ratio entre le prix de l'immobilier et le revenu d'un ménage est maintenant d'environ 5 à 6, alors qu'il a été historiquement de 3. Pour le centre de Paris (à l'intérieur des murs), le ratio actuel est de 12, alors que le ratio historique est de 6.

Q Êtes-vous aussi pessimiste pour les autres capitales mondiales?

R Je n'ai pas regardé en détail le cas des autres capitales mondiales. Si on compare, Paris est très cher par rapport aux autres capitales mondiales. Mais le phénomène de la surévaluation immobilière est mondial. On l'a vu en Espagne et aux États-Unis avec les emprunts risqués («subprimes») aux États-Unis. À Londres, les prix ont augmenté de 17% depuis un an, et les gens de la Banque d'Angleterre commencent à s'inquiéter.

Q Quel pays est le plus à risque de subir une crise immobilière?

R La Chine, c'est le prochain krach avec la surévaluation et la finance de l'ombre (shadow banking). On a vraiment laissé les gens faire n'importe quoi, on a laissé les gens s'endetter en pensant que c'était de la richesse. Les prix de l'immobilier sont à 14 fois le revenu des ménages à Pékin et 16 fois à Shanghai. Le poids de l'immobilier dans l'économie en Chine est de 23%. Quand il y a eu la crise en Espagne, l'immobilier représentait 14% du PIB. Il pourrait y avoir une baisse de 30% des prix de l'immobilier en Chine d'ici 5 à 10 ans comme à Paris.

Q À l'opposé, quel pays est le mieux protégé contre une crise immobilière?

R Probablement l'Allemagne. On remarque souvent quand il y a une crise immobilière que le taux de propriétaires était très élevé. L'Allemagne a un taux de propriétaires moins élevé que les autres pays occidentaux: 57% comparativement à 67% en France et 80% en Espagne et en Irlande au moment de leur crise immobilière. Dans la mentalité allemande, il y a un désir moins fort d'être propriétaire. Mais avec le taux directeur de 0% de la Banque centrale européenne, on assiste au tout début d'une petite bulle en Allemagne.




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