L'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a abaissé vendredi ses prévisions de ventes nationales de logements pour 2018 en raison du plus faible nombre de transactions observées en Colombie-Britannique et en Ontario.
L'ACI s'attend désormais à un déclin encore plus marqué que prévu des ventes de maisons en 2018, alors que les statistiques du mois de mai montrent que la saison cruciale de l'accession à la propriété s'est terminée de façon décevante en mai.
Le groupe, qui représente environ 100 000 agents immobiliers au pays, dit maintenant s'attendre à ce que les ventes d'habitations chutent de 11 pour cent cette année, par rapport à l'an dernier, pour s'établir à 459 900 unités.
Dans sa prévision précédente, émise en mars, l'ACI visait une baisse de 7,1 pour cent d'une année à l'autre.
L'ACI a expliqué que sa révision à la baisse témoignait des plus faibles ventes en Colombie-Britannique et en Ontario, en raison d'une incertitude accrue sur le marché de l'habitation, de mesures provinciales visant à ralentir le marché, des prix élevés des maisons, de pénuries de logements inscrits à la vente et de l'entrée en vigueur d'une nouvelle simulation de crise, au début de l'année.
Cette simulation de crise pourrait en outre avoir un impact accru à l'avenir, puisque la mesure utilisée par la banque centrale pour évaluer l'admissibilité des acheteurs à un prêt hypothécaire a légèrement augmenté, a noté l'économiste en chef de l'ACI, Gregory Klump.
« Maintenant que ce taux hypothécaire de référence a grimpé (...), la simulation de crise devrait avoir un impact plus contraignant », a-t-il déclaré lors d'un entretien.
L'ACI dévoilait en outre, vendredi, les chiffres sur les transactions du mois de mai. Les ventes du mois dernier ont diminué de 16,2 pour cent par rapport à la même période l'an dernier, retraitant à leur plus faible niveau en sept ans.
Le prix moyen national des habitations vendues en mai était d'un peu plus de 496 000 $, ce qui représentait un recul de 6,4 pour cent par rapport à l'an dernier. En excluant les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver, le prix moyen était légèrement supérieur à 391 100 $, en baisse de 2,0 pour cent.
Cette baisse de l'activité de vente a clôturé la saison clé de l'accession à la propriété, soit les mois de mars, avril et mai - généralement les plus actifs de l'année. Selon les chiffres de l'ACI, les ventes nationales de maisons en mars et en avril ont diminué respectivement de 22,7 pour cent et de 13,9 pour cent.
Les ventes combinées pour cette période de trois mois ont reculé à un creux de neuf ans, a précisé l'ACI.
L'impact de la simulation de crise
L'association a de nouveau pointé du doigt la nouvelle simulation de crise introduite au début de l'année pour les prêts hypothécaires non assurés, qui a barré l'accès au marché de certains acheteurs potentiels.
« L'entrée en vigueur cette année de la simulation de crise pour les acheteurs dont la mise de fonds est supérieure à 20 pour cent continue de ralentir les ventes », a souligné dans un communiqué la présidente de l'ACI, Barb Sukkau.
Depuis le 1er janvier, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exige que les acheteurs qui n'ont pas besoin d'assurance hypothécaire prouvent qu'ils peuvent effectuer des paiements au taux d'intérêt le plus élevé entre le taux contractuel majoré de deux points de pourcentage ou le taux de référence de la banque centrale sur cinq ans.
Les ventes de logements ont légèrement augmenté à la fin de 2017, car les acheteurs ont cherché à s'assurer d'obtenir des prêts hypothécaires avant que les nouvelles règles n'entrent en vigueur.
Le taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada a par la suite augmenté en mai, passant de 5,14 pour cent à 5,34 pour cent. La banque centrale utilise les taux hypothécaires fixes de cinq ans affichés par les six grandes banques pour calculer son taux de référence.
Les six grandes banques avaient haussé leurs taux hypothécaires fixes de cinq ans dans les semaines précédentes, en raison d'une hausse des rendements du marché obligataire.
Reprise au deuxième semestre
Malgré le recul de plus de 10 pour cent des ventes, les derniers chiffres de l'ACI confirment que les marchés se stabilisent après la volatilité du début de 2018 liée au resserrement des règles hypothécaires instauré le 1er janvier, a estimé l'économiste Rishi Sondhi, de la Banque TD.
« Tout compte fait, ce rapport était meilleur que prévu », a-t-il fait valoir dans une note de recherche. « Les ventes ont été stables pendant le mois - leur meilleur résultat à ce chapitre depuis le début de l'année. Pendant ce temps, les inscriptions à la vente ont augmenté pour une troisième fois en quatre mois, ce qui témoigne d'une certaine hausse de la confiance des vendeurs, et les prix ont grimpé pour un deuxième mois de suite. »
L'ACI a indiqué s'attendre à ce que l'activité de vente d'habitations se « renforce modestement » au second semestre de 2018, même si les taux d'intérêt devraient encore augmenter.
Il faut attendre environ six mois après l'entrée en vigueur d'un nouveau changement de politique avant que les acheteurs de maison réexaminent leurs options en fonction des nouveaux paramètres, a indiqué M. Klump.
« Ils doivent retourner magasiner avec de nouveaux prix en tête », a-t-il expliqué. « En partie, la modeste amélioration du deuxième semestre reflète la levée de cette incertitude, car les gens réévaluent le montant d'une hypothèque à laquelle ils peuvent prétendre, et savent quelles maisons se trouvent dans leur fourchette de prix. »
De plus, dans les grands marchés de Toronto et de Vancouver, des données démographiques comme la forte immigration continueront de soutenir la demande de logements et une modeste reprise dans les mois à venir, a estimé Robert Kavcic, économiste principal chez BMO Marchés des capitaux.
« Les données fondamentales sous-jacentes sont en fait encore assez solides (...) Éventuellement, nous allons toucher le fond et voir les ventes augmenter à nouveau, mais pas au niveau survolté que nous avons vu à un moment en 2016 et plus tard en 2017. »