Immobilier industriel: la meilleure performance locative des 15 dernières années

Parent pauvre de l'immobilier non résidentiel pendant des années, le secteur industriel revient de loin. Au premier trimestre, il affiche sa meilleure performance locative des 15 dernières années dans la région de Montréal, indique une étude de l'agence CBRE.

« On en est rendu à obtenir trois ou quatre offres simultanées par immeuble disponible sur le marché, que ce soit à la vente ou à la location », a confié dans un entretien Avi Krispine, VP principal et DG de CBRE à Montréal.

Ce cas de figure, auparavant limité aux seuls entrepôts de construction récente et offrant des hauteurs de plafond supérieures à 24 pieds, tend désormais à se généraliser.

La demande est nourrie par les industries énergivores, comme les lieux de culture de cannabis et les centres de calculs voués aux cryptomonnaies, aussi appelés « mines de cryptomonnaies ». Ceux-ci ont la particularité de s'accommoder fort bien de vieilles bâtisses, qui ont longtemps été boudées par les locataires.

« Ces industries, grandes consommatrices d'énergie, favorisent les propriétés situées à proximité d'une source importante d'électricité, sans considération pour la hauteur libre, la distance entre les colonnes ou la proximité du réseau de transport collectif, faisant de ces entreprises d'excellentes candidates pour les installations plus âgées », explique CBRE dans son analyse de marché.

Les centres de données constituent un autre client insistant ces temps-ci. Root centre de données a loué 145 000 pieds carrés au 19 701, avenue Clark-Graham, dans le parc industriel de Baie-d'Urfé.

De son côté, la société eStruxture, qui compte sur l'appui financier de la Caisse de dépôt, de Canderel et du fonds d'investissement Fengate, a payé 16 millions pour acquérir l'ancienne imprimerie du quotidien The Gazette (156 000 pieds carrés), au 7001, rue Saint-Jacques, dans Notre-Dame-de-Grâce. Illustration probante de ce qui est demandé de nos jours et de ce qui l'est moins, le propriétaire précédent, Groupe Harden, a jonglé avec l'idée d'y bâtir des locaux commerciaux, avant de passer la main.

eStruxture dispose maintenant de trois centres de données dans la région montréalaise. En février, elle a acheté le centre, certifié TIER III, de Gaz Métro Plus, Kolotek, le long de l'autoroute 20, à Boucherville. Le prix n'a pas été divulgué. eStruxture exploite également un centre de 25 000 pieds carrés à la tour Place Victoria, au 800, square Victoria, au centre-ville. Il doit doubler de taille prochainement après des travaux d'une valeur de 15 millions.

CONJONCTURE FAVORABLE

Toute cette activité a pour effet de faire fléchir le taux de disponibilité des locaux industriels dans la région. Celui-ci est passé de 8 % au troisième trimestre 2013 à 5,6 %, au premier trimestre 2018, un écart de 240 points centésimaux.

Le loyer net demandé, avant les taxes et les frais d'exploitation, atteint 5,59 $ le pied carré. Il était à 5 $ en moyenne au deuxième trimestre 2013.

Une telle conjoncture favorise l'ajout de nouveaux locaux industriels. Au cours des trois premiers mois de l'année, 8 bâtiments étaient en construction pour un total de 1,5 million de pieds carrés. On n'a pas vu une telle activité sur les chantiers de nature industrielle depuis au moins 2015.

Les deux principaux morceaux sont le centre de distribution du détaillant de mobilier de maison Structube, à Laval, et la plateforme logistique de 30 millions de XTL Transport à Rivière-des-Prairies.

On a même vu apparaître une première construction dite spéculative, soit un bâtiment que le promoteur construit sans avoir trouvé de locataires au préalable. Bentall Kennedy, filiale immobilière de Sun Life, bâtit un immeuble de 215 000 pi² dans la rue Griffith, dans l'arrondissement de Saint-Laurent. La livraison est prévue en septembre ou octobre.

Tout près de Montréal, les centres de distribution d'IKEA, à Beauharnois, et de Costco, à Varennes, sont en train de prendre forme.

Malgré les incertitudes concernant l'Accord de libre-échange nord-américain, Avi Krispine croit que les vents resteront favorables pour le secteur.

D'ailleurs, la construction de la nouvelle brasserie Molson Coors dans l'arrondissement de Saint-Hubert, à Longueuil, devrait débuter au troisième trimestre.

« L'économie continue de rouler. Ça ira de mieux en mieux pour le marché, mais il y aura moins d'options pour les courtiers et leurs clients, dit-il. Les propriétaires se montrent gourmands et mettent de la pression sur les candidats à la location pour conclure une transaction rapidement. Dans ce contexte, il faut s'attendre à ce que les loyers augmentent », prévient M. Krispine.

L'immobilier industriel en chiffres

• Taux de disponibilité : 5,6 % (en baisse de 70 points par rapport au dernier trimestre de 2017)

• Superficie en construction : 1,5 million de pieds carrés (+ 44,7 % par rapport au dernier trimestre de 2017)

• Absorption nette : 2,36 millions de pieds carrés

• Loyer net demandé : 5,59 $ le pied carré

Source : CBRE