Airbnb: les propriétaires déchantent

André* s'est fait refuser il y a quelques semaines l'attestation exigée par la loi pour offrir aux visiteurs les deux logements situés aux étages supérieurs de son triplex du quartier Rosemont. Dans son secteur, cet usage n'est pas autorisé, lui a répondu le responsable des permis à son bureau d'arrondissement.

Des touristes louent ces appartements depuis quatre ans sans que cela pose de difficultés, dit-il. « J'ai dû annuler les locations que j'avais acceptées pour juillet et août, pour éviter d'avoir des problèmes. La réglementation est totalement inappropriée pour ce qu'on fait. D'après moi, c'est la fin d'Airbnb à Montréal. »

Il s'est résolu à trouver des locataires qui ont signé un bail d'un an pour ses logements.

Pourtant, à quelques rues de là, Catherine Sansfaçon-Bolduc a obtenu l'autorisation de louer aux touristes le deuxième étage de son duplex, situé lui aussi dans un secteur résidentiel. « On m'a dit que l'usage commercial était permis, relate-t-elle. Mais comme ma propriété a changé de statut, mon compte de taxes a augmenté d'environ 350 $ par année. »

Pourquoi deux réponses différentes pour des propriétés similaires dans le même quartier ?

Dans certains secteurs résidentiels, la location à court terme est autorisée automatiquement, alors qu'ailleurs, le projet du propriétaire doit être étudié pour vérifier s'il risque de déranger les résidants du voisinage, ajoute M^me Perreault. Dans certaines zones, on exige qu'au moins deux logements soient mis en location à court terme.

AUTRE ARRONDISSEMENT, AUTRES RÈGLES

Dans un même quartier, la réglementation peut varier d'un coin de rue à l'autre. De plus, elle diffère entre arrondissements. Il n'est donc pas facile pour les propriétaires de s'y retrouver. Certains sont plongés dans l'incertitude.

« À l'arrondissement de Montréal-Nord, les gens ne savaient pas trop. Il ne semble pas y avoir de règlement à ce sujet, mais je n'ai pas de confirmation », témoigne Richard*, retraité, qui héberge des visiteurs depuis trois ans dans l'appartement situé à l'étage de son duplex.

Il y reçoit parfois des membres de sa famille qui vivent en Europe. Il ne veut donc pas de locataires à long terme. « Mais je n'ai pas une grosse pension, alors en louant une douzaine de semaines par année, je peux payer les frais de ma propriété », dit-il.

Germain*, lui, avait entrepris les démarches nécessaires pour se conformer aux règlements pour la location du studio aménagé au sous-sol de son duplex du quartier Ahuntsic, offert sur Airbnb depuis un an. Il a tout arrêté quand il a appris, par un ami qui faisait la même chose, que sa facture de taxes municipales risquait d'augmenter de 500 $, parce que sa propriété aurait un statut commercial.

« Mon arrondissement permet l'hébergement temporaire, mais ils ne m'ont pas parlé de la hausse de taxes, dit-il. Les frais deviennent dissuasifs. Je ne fais que 4000 $ de plus par année que si je louais mon logement à long terme, et ça exige pas mal plus de temps. »

DU TEMPS ET DE L'ARGENT

Depuis l'entrée en vigueur, le 15 avril, de changements à la loi provinciale sur les établissements d'hébergement touristique, les propriétaires qui font de la location sur une base régulière sans permis s'exposent à des inspections plus nombreuses et des amendes plus sévères.

Se conformer à toutes les règles exige du temps et de l'argent, confirme Catherine Sansfaçon-Bolduc. Les démarches pour que son appartement, appelé Le 6815, obtienne le statut de résidence touristique et l'attestation de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ) lui ont demandé quelques mois.

Violoniste professionnelle, cette travailleuse autonome connaissait déjà la procédure pour prélever la TPS et la TVQ sur ses transactions - une exigence du fisc dès que les revenus dépassent 30 000 $. Mais il lui a fallu payer des impôts sur ses revenus supplémentaires, assumer la cotisation annuelle de 275 $ à la CITQ, la hausse de ses taxes municipales (350 $) et trouver un nouvel assureur, dont la facture est aussi plus salée (environ 200 $).

« Et si je vends mon immeuble, je devrai payer les taxes de vente pour la partie du haut, qui est maintenant considérée comme commerciale », précise-t-elle.

Le jeu en vaut-il la chandelle ? « Mes revenus de location ont augmenté du tiers, comparativement à la location à long terme. Ce n'est pas pour tout le monde, étant donné le temps que ça exige, mais j'aime recevoir des gens de la Nouvelle-Zélande, de Hong Kong ou de la Suède », répond M^me Sansfaçon-Bolduc, qui est très fière du titre de Super Host obtenu sur Airbnb, en raison des excellents commentaires des visiteurs.

« Je prends plaisir à les informer des attraits et commerces du quartier. Ça contribue à la vitalité économique, et je m'assure que ça ne dérange pas les voisins. »

« ON DÉCOURAGE L'ENTREPRENEURIAT »

Plusieurs reportages ont fait état dernièrement de fêtards débarquant dans des logements pour quelques jours, qui dérangent les résidants, notamment dans le Plateau Mont-Royal.

« La proportion de locataires problématiques est marginale sur l'ensemble des locations, note Germain. Il ne faut pas démoniser la plateforme au complet. »

Il déplore, comme plusieurs propriétaires actifs dans la location à court terme, que l'encadrement mis en place par le gouvernement du Québec ne soit pas adapté aux services d'hébergement entre particuliers.

Selon cet expert en informatique, ce nouveau type de commerce permet de démocratiser l'entrepreneuriat. « Mais là, on décourage l'entrepreneuriat. On met des bâtons dans les roues des gens qui prennent des initiatives et profitent des nouvelles technologies. On est déjà assez imposés et taxés, pourquoi ne pas nous donner cette occasion de faire des revenus supplémentaires avec notre propriété ? »

« Beaucoup d'utilisateurs sont des familles qui ne voyageraient pas si elles n'avaient pas accès à ce type d'hébergement moins coûteux, renchérit André. On contribue à démocratiser le tourisme. »

* Plusieurs personnes ont témoigné sous le couvert de l'anonymat, craignant d'avoir des problèmes si elles ne respectaient pas toutes les règles en louant leur appartement.

Le parcours du combattant

Il faut obtenir une attestation de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ) si un appartement est offert en location de courte durée sur une « base régulière », c'est-à-dire de façon « habituelle, récurrente et constante ». Pour louer son appartement trois semaines, par exemple, pendant qu'on est parti en vacances, l'attestation n'est pas exigée.

1. Location régulière

Il faut obtenir une attestation de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ) si un appartement est offert en location de courte durée sur une « base régulière », c'est-à-dire de façon « habituelle, récurrente et constante ». Pour louer son appartement trois semaines, par exemple, pendant qu'on est parti en vacances, l'attestation n'est pas exigée.

2. Les étoiles

La CITQ délivre les attestations et inspecte les lieux d'hébergement, pour leur attribuer une à cinq étoiles, selon la qualité et le confort offerts. Un panonceau indiquant le nombre d'étoiles doit être affiché sur la façade de la propriété. Il faut payer 275 $ par année pour demeurer membre de la corporation.

3. Veto municipal

Avant d'accorder l'attestation, la CITQ demande l'accord de la municipalité ou de l'arrondissement, qui a 45 jours pour s'y opposer, si le règlement de zonage ne permet pas l'exploitation d'une résidence de tourisme ou d'un « hôtel appartement » pour l'adresse visée. Les règles varient d'un endroit à l'autre.

4. Des frais connexes

Dans certains cas, une propriété résidentielle passera au statut « commercial » si on s'en sert pour la location touristique à court terme. Ce changement pourrait entraîner une hausse du compte de taxes. Certains assureurs refusent de couvrir les propriétés commerciales. Cette facture risque aussi d'augmenter.

5. La part du fisc

Les revenus de location, une fois déduites les dépenses liées au logement, doivent être déclarés et sont imposables. S'ils dépassent 30 000 $, le contribuable a l'obligation de prélever la TPS et la TVQ sur chaque transaction, pour remettre les montants au fisc. L'attestation de la CITQ vient avec l'obligation de prélever la taxe d'hébergement de 3,5 %.

6. Des amendes en cas de contravention

Les amendes auxquelles s'exposent les contrevenants ont augmenté depuis le 15 avril : elles atteignent maintenant 2500 $ à 25 000 $ par jour. Le ministère du Tourisme a actuellement deux inspecteurs pour débusquer les logements illégaux pour touristes, et 16 autres arriveront en renfort sous peu.