Le marché de l'habitation reste surévalué à Montréal et Québec, indique la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) dans une mise à jour de son analyse sur les marchés de l'habitation au Canada. La situation s'est néanmoins améliorée à Montréal par rapport à l'analyse précédente, publiée en novembre 2014.

Dans l'ensemble du pays, les nouvelles sont rassurantes puisque le marché présente un risque faible de correction des prix de l'immobilier.

Cette affirmation contredit les analyses de Deutsche Bank, de Fitch et du Fonds monétaire international qui estiment la surévaluation du marché canadien quelque part entre 11 et 60%. Une chose est sûre, l'indice des prix au Canada a en effet largement surpassé l'indice des prix moyens de l'Australie, du Royaume-Uni et des États-Unis depuis la crise financière de 2008.

Selon la SCHL, les marchés le plus à risque au pays sont Regina et Winnipeg, mais tous deux ont commencé à se détendre, a soutenu hier son économiste en chef, Bob Dugan, au cours d'une conférence téléphonique.

Risque encore élevé à Québec

Pour ce qui est des régions de Québec et de Montréal, les inquiétudes portent sur la surévaluation des propriétés. De novembre à avril, le risque est passé d'élevé à modéré à Montréal, tandis qu'il est resté élevé à Québec.

«Le risque s'explique par le ralentissement de la croissance de la demande chez les accédants à la propriété et par le rythme d'augmentation des prix des logements, plus rapide que celui du revenu personnel disponible depuis le début des années 2000», écrit la SCHL à propos de Québec dans son cadre d'analyse et d'évaluation des prix des logements (AEPL).

Comment la SCHL calcule-t-elle la surévaluation des propriétés? L'organisme estime la surévaluation à partir de quatre modèles d'évaluation des prix que l'organisme compare ensuite à trois mesures de référence, pour un total de 12 estimations de prix. Quand l'une des estimations de prix dépasse le seuil de risque, le risque de surévaluation est jugé modéré. Si la moyenne des estimations franchit ce seuil, le risque devient élevé.

Le marché canadien est surévalué de 3 ou 4%, selon la valeur moyenne des estimations de prix de la SCHL. Les différentes estimations de prix vont d'une sous-évaluation de 10% à une surévaluation de 15% par rapport à ce qu'indiquent les facteurs économiques et démographiques sous-jacents. Le seuil de risque se situe autour de 8%.

L'organisme fédéral en matière d'habitation attribue un code de couleur en fonction du risque subi: rouge pour un risque élevé, jaune pour un risque modéré et vert pour un risque faible.

À Montréal, le code est passé du rouge au jaune en ce qui a trait à la surévaluation du marché entre novembre 2013 et avril 2014.

Outre la surévaluation, les trois autres facteurs de risque analysés par l'AEPL de la SCHL affichent un code vert à Montréal. Il s'agit de la surchauffe du marché - caractérisée par un déséquilibre entre les vendeurs et les acheteurs -, l'accélération des prix des logements et la construction excessive.

Le marché du condo

Au sujet de ce dernier facteur de risque, la SCHL suivra attentivement les données sur le stock d'unités de condo construites, mais non vendues au cours des prochaines semaines. Ce stock est passé de 1800 logements en mars 2013 à 2780 cette année. David L'Heureux, analyste principal du marché, s'attend à ce que le nombre augmente encore dans les prochains mois, en raison du nombre élevé d'unités de condo en construction, soit 10 741 en mars 2015.

«Quand l'inventaire des invendus augmente, c'est un signal pour les constructeurs de ralentir le nombre de nouveaux projets», dit M. L'Heureux, dans un entretien.

L'industrie semble comprendre le message. Les mises en chantier de condos ont baissé de 50% au premier trimestre de 2015. Il faut dire que le froid ne facilitait pas le lancement de nouveaux chantiers. La projection pour l'année est une baisse de 20% des mises en chantier.