Alors que les nouveaux projets d'immeubles de bureaux se multiplient à Montréal, le marché traditionnel du centre- ville bat de l'aile. Le taux d'inoccupation a grimpé de 6,8 à 8% depuis six mois, et les loyers ont baissé de 10% dans certains cas, indique une étude obtenue par La Presse Affaires.
Dans un rapport de la firme immobilière Newmark Knight Frank Devencore (NKFD) qui sera publié ce matin, on apprend que le marché s'est nettement retourné à la faveur des locataires, cette année. Qui plus est, le taux de disponibilité des bureaux - y compris ceux qui sont offerts en sous-location - dépasse aujourd'hui les 12%, un niveau jamais vu depuis plus d'une décennie.
«Si on regarde le grand portrait, c'est sain pour la ville d'avoir du développement, avance Jean Laurin, président et chef de la direction de NKFD. À court terme, les propriétaires qui se retrouvent avec des taux d'inoccupation plus importants doivent porter une attention particulière pour louer ces espaces-là.»
La construction de nouveaux édifices de bureaux a été à peu près nulle pendant deux décennies à Montréal, de 1992 à 2012. Fruit de cette rareté, le taux d'inoccupation des édifices de catégorie A et B a chuté à 4,9% à peine, au centre-ville, à la fin des années 2000.
Les choses ont évolué rapidement depuis. De nombreux projets de transformation d'anciennes usines ont ajouté des millions de pieds carrés de bureaux dans le Mile End, le Mile-Ex et le sud-ouest de l'île. À ces reconversions s'ajoutent plusieurs immeubles flambant neufs planifiés ou en construction, comme la tour Deloitte, la tour Aimia et la Maison Manuvie.
Sans surprise, toute cette activité se traduit par une hausse des taux d'inoccupation, constate Jean Laurin. «S'il n'y avait pas de construction, pas de développement, qu'est-ce qu'on dirait? On dirait qu'il n'y a pas d'expansion dans le marché, donc que ça ne va pas bien. Une phase de développement amène toujours un rééquilibrage de l'infrastructure entre la demande et l'offre, dans tout marché.»
Rationalisation
En parallèle, plusieurs grands locataires du centre- ville ont rationalisé leurs activités ces dernières années, pour concentrer leurs employés dans une superficie moindre. La Banque Royale a par exemple libéré 4 de ses 13 étages à la Place Ville Marie. Ce mouvement assez généralisé a contribué à faire grimper les taux de disponibilité.
Comme l'offre dépasse la demande, on observe aujourd'hui des baisses de loyers allant jusqu'à 10% au centre-ville, souligne le président de NKFD en entrevue à La Presse Affaires. «Quelqu'un qui paie 100$ par année pourrait payer 90$ par année sur le même bail.»
Montréal représente le deuxième marché de bureaux au Canada. On y dénombre 47 millions de pieds carrés répartis dans des immeubles de catégorie A et B, contre 63 millions à Toronto, 39 millions à Calgary et 20 millions à Vancouver.
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LES COULOIRS DU CENTRE-VILLE
Le centre-ville de Montréal est loin d'être un territoire homogène pour les locataires de bureaux. Les taux d'inoccupation* varient du simple au triple.
Boulevard René-Lévesque
Taux d'inoccupation
2012: 6,6%
2013: 11,1%
2014: 12,3%
Avenue McGill College
Taux d'inoccupation
2012: 9,4%
2013: 8,1%
2014: 13%
Rue Sherbrooke
Taux d'inoccupation
2012: 10,3%
2013: 12,1%
2014: 12%
Boulevard De Maisonneuve
Taux d'inoccupation
2012: 6,5%
2013: 5,3%
2014: 8,8%
Quartier international
Taux d'inoccupation
2012: 3,5%
2013: 4,4%
2014: 5,8%
Westmount
Taux d'inoccupation
2012: 12,4%
2013: 13,7%
2014: 13,2%
Vieux-Montréal
Taux d'inoccupation
2012: 8,4%
2013: 6,9%
2014: 6,5%
Cité du multimédia
Taux d'inoccupation
2012: 12%
2013: 17,6%
2014: 15%
* Taux d'inoccupation compilés au deuxième trimestre de chaque année.
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Des projets en série
Après deux décennies de quasi-inactivité, plusieurs projets de tours de bureaux sont sur les tables à dessin ou en chantier à Montréal. Tour d'horizon.
Tour Aimia
Ces bureaux construits par Kevric occupent les 10 premiers étages d'une tour mixte de 35 étages érigée en face du square Victoria. Le groupe Aimia y installera son siège social, tandis que 135 000 pieds carrés demeurent disponibles.
L'Avenue
La tour de 50 étages du groupe Broccolini, aujourd'hui en chantier en face du Centre Bell, comptera 140 000 pieds carrés de bureaux aux étages inférieurs. Aucun locataire de taille n'a encore signé de bail.
Tour Deloitte
Cet immeuble LEED Platine de 26 étages érigé par Cadillac Fairview, au sud du Centre Bell, compte sur deux locataires de prestige: la firme comptable Deloitte et Rio Tinto Alcan. Quelque 150 000 pieds carrés sont encore offerts.
Maison Manuvie
La Caisse de dépôt s'allie à Manuvie pour construire une tour de 27 étages sur un terrain de stationnement au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest. Après huit ans de tergiversations, ce projet devrait être lancé de façon imminente.
Îlot Balmoral
La SHDM compte ériger un immeuble translucide de 13 étages adjacent à la place des Festivals, à l'îlot Balmoral. L'Office national du film (ONF) a signé un bail de 20 ans pour occuper 100 000 des 350 000 pieds carrés du bâtiment qui vise la certification LEED Or.
Îlot Voyageur
Le gouvernement du Québec élabore toujours son projet de tour de bureaux à côté de l'UQAM, sur un site à l'abandon depuis des années. L'État prévoit y loger des fonctionnaires dans des locaux d'environ 625 000 pieds carrés.