Le taux d'inoccupation des bureaux au centre-ville de Montréal devrait continuer à augmenter jusqu'à atteindre la barre des 9-10% en 2015, en raison de l'offre abondante de locaux offerts en sous-location et de l'arrivée de trois nouvelles tours de bureaux au cours de la période.
À la fin de 2013, le taux d'inoccupation a atteint 8,7% au centre-ville, «un niveau qu'on n'a pas vu au centre-ville de Montréal depuis sept ou huit ans. C'est d'ailleurs un taux plus élevé que lors de la récession de 2008-2009», a souligné Alexandre Sieber, premier vice-président et directeur général de l'agence immobilière CBRE à Montréal. Il prenait la parole dans le cadre d'un déjeuner-causerie organisé par l'Institut de développement urbain du Québec portant sur les perspectives du marché immobilier en 2014.
Toutefois, les bureaux du centre-ville recommenceront à se remplir graduellement dès 2015 et au cours des années suivantes à la faveur d'une meilleure performance économique. Le taux d'inoccupation baissera alors à un niveau près de sa moyenne historique.
Temps dur
En attendant l'embellie, les propriétaires pâtissent de la situation. Les locaux en sous-location représentent aujourd'hui 30% des locaux disponibles à Montréal, soit deux fois plus qu'à la fin de 2012.
«De grands occupants au centre-ville cherchent aujourd'hui à maximiser l'utilisation de chaque pied carré», indique M. Sieber. L'immobilier est souvent le deuxième poste de dépenses en importance pour une entreprise, après les salaires.
Une offre abondante de locaux en sous-location signifie que les entreprises locataires sont en consolidation, en restructuration ou en voie de fermeture. Une situation qui ne surprendra personne étant donné l'état précaire de l'économie montréalaise qui a crû de 2,9% en 2012 et de 1,4% en 2013, selon les chiffres du Mouvement Desjardins. Le taux de chômage reste élevé, à 8%.
En parallèle, trois immeubles neufs ayant une composante de bureaux arrivent sur le marché prochainement, ajoutant de 700 000 à 800 000 pieds carrés, soit 3% du stock des bureaux au centre-ville. Il s'agit de la tour Aimia en 2014, de la tour Deloitte en 2015 et de l'Avenue en 2016.
La détérioration temporaire du marché des bureaux n'empêche toutefois pas M. Sieber de dormir. Il se console à l'idée que l'offre de sous-location a bondi dans plusieurs marchés canadiens, dans l'Ouest notamment. Il s'attend à ce que le marché montréalais absorbe complètement les 600 000 à 700 000 pieds carrés offerts en sous-location dans un délai de 12 à 14 mois.
Retour en force des caisses de retraite au Canada
Au chapitre de l'investissement, M. Sieber s'attend à un retour en force des caisses de retraite sur le marché canadien en 2014. Celles-ci ont été très actives sur les marchés étrangers dans les deux dernières années, y investissant 10 milliards de dollars.
En 2011 et 2012, l'investissement était mené par les fonds de placement immobilier qui pouvaient se financer à des taux très attrayants. Or, les taux d'intérêt de long terme ont commencé à augmenter à partir de mai 2013, ce qui a changé la donne.
La valeur des transactions dans la région de Montréal devrait se maintenir au-dessus de la barre des 3,5 milliards pour la deuxième année consécutive. «On s'attend à des transactions concernant des immeubles de bureaux d'envergure au centre-ville», a expliqué M. Sieber.
Bon an, mal an, Montréal accapare de 13 à 15% du volume des transactions à l'échelle du pays.