Résidence principale: achat ou location? Suspense!

Vous souhaitez habiter près du centre-ville, dans un quartier à la mode. Profiter des avantages d'un immeuble de copropriétés, comme une piscine sur le toit et un gym. Vivre la vie urbaine à son meilleur, en somme.

Pour plusieurs, la question ne se pose même pas: l'achat d'un condo s'impose dans de telles circonstances. Pas question de dépenser son argent «dans le vide», au profit d'un propriétaire. Or, la location d'une copropriété - plutôt que son acquisition - est loin d'être une mauvaise affaire dans bien des cas.

«Il y a de bonnes chances que le calcul vous amène à déterminer qu'il est plus avantageux de louer que d'acheter», dit François Des Rosiers, professeur titulaire au Département de finance, assurance et immobilier de l'Université Laval et expert de l'investissement immobilier.

La Presse Affaires a effectué des calculs en se basant sur un cas réel. Nous avons identifié un petit loft de 602 pieds carrés en vente au populaire complexe Impérial Tobacco, en lisière du centre-ville. Le propriétaire demande 236 000$, mais nous avons retenu un prix d'achat plausible de 230 000$ après négociation.

Cette même unité, dotée d'une chambre semi-fermée, a une valeur locative d'environ 1250$ par mois, indique une courtière immobilière qui a déjà réalisé une telle transaction dans cet immeuble.

Alors, vaudrait-il mieux acheter ce condo pour «entrer dans son argent» ? Pas si on compte y habiter moins de cinq ans. C'est du moins la conclusion qui ressort lorsqu'on utilise la calculette détaillée disponible sur le site de l'Autorité des marchés financiers (AMF), qui compare achat et location.

Selon l'outil de l'AMF, la valeur marchande du condo atteint 241 732$ au bout de cinq ans, en tenant compte d'une appréciation annuelle de sa valeur de 1% (plusieurs économistes prévoient une certaine stagnation du prix des condos à Montréal ces prochaines années). En déduisant l'argent investi comme mise de fonds par l'acheteur - 10%, ou 23 000$ - , le remboursement du capital, des intérêts et de toutes les autres dépenses, le solde du placement initial est négatif de 90 199$ au bout de cinq ans.

Pour ce qui est de la location, nous avons utilisé l'hypothèse que le locataire investirait l'équivalent de la mise de fonds ainsi que les frais de démarrage de 7015$ qu'il aurait dû allonger en achetant le condo. Marie-Hélène Legault, économiste à l'UQAM et responsable du programme d'accès à la propriété à l'ACEF de l'Est, a suggéré un taux de rendement estimé conservateur de 1,5%, vu que la calculette de l'AMF ne tient pas compte de l'inflation.

Selon ces paramètres, le placement initial de 30 015$ fait par le locataire vaudra à peine 32 335$ au bout de cinq ans. En soustrayant toutes les dépenses liées au logement - loyer, assurances, électricité, etc. -, il arrive à un rendement négatif de 91 338$ au bout de cinq ans.

En somme, il est plus intéressant d'acheter ce condo si on compte y habiter plus de cinq ans, selon l'outil de l'AMF. À moins de cinq ans, la location apparaît plus sage au plan financier.

D'autres facteurs à considérer

Si elle donne un bon aperçu à l'acheteur potentiel, la méthode de calcul exclut certains critères non négligeables, soulignent des experts consultés par La Presse Affaires.

Éric Brassard, comptable agréé et planificateur financier chez Brassard Goulet Yargeau, Services financiers intégrés, parle entre autres du «coût de renonciation» à l'argent investi comme mise de fonds. «À quoi je renonce? Si le client, pour s'acheter une maison, renonce à une épargne-étude pour ses enfants avec une subvention de 30%, alors le coût de renonciation explose.»

M. Brassard réfute en outre le concept «d'épargne forcée» souvent utilisé par les courtiers immobiliers pour vanter l'achat d'une propriété.

«Souvent, on compare un propriétaire discipliné avec un locataire imbécile, qui n'économise pas, dit-il. J'en ai vu des paquets de propriétaires indisciplinés qui n'arrêtent pas de changer les rideaux ou les luminaires aux deux ans, pour qui, la fameuse épargne forcée, s'en va dans toutes sortes de choses. Allez vous promenez chez Réno-Dépôt, vous allez voir toutes sortes de propriétaires qui économisent!»

Par ailleurs, la calculette de l'AMF ne donne pas un aperçu annuel de toutes les dépenses liées à la propriété, souligne l'économiste Marie-Hélène Legault. Cela peut laisser miroiter à certains la fausse impression qu'ils peuvent acheter une maison. «J'ai souvent vu du monde qui pensait qu'ils étaient capables d'acheter, et ce n'était pas le cas.»

Pression sociale

La pression sociale joue par ailleurs un rôle important sur bien des locataires. Amélie Bouchard, une biologiste qui paie 525$ par mois pour un cinq pièces dans le quartier Villeray, la ressent souvent. «Il y a plein de monde qui me dit: que fais-tu en appartement, tu jettes ton argent par les fenêtres!»

Or, la jeune femme de 33 ans est loin d'avoir l'impression de perdre au change. Elle investit une partie de ses économies avec un rendement moyen d'environ 5%, et elle a le loisir de voyager chaque année. «À moyen terme, ça ne vaut pas la peine de dire que je vais acheter un petit quatre et demi pour rentrer dans mon argent dans 10 ans.»

Mme Bouchard admet néanmoins envisager du coin de l'oeil l'achat d'un condo d'environ 200 000$, sur lequel elle pourrait faire une mise de fonds de 20%. Vu le prix dérisoire de son loyer actuel, la calculette de l'AMF lui recommande de rester locataire à vie.

Il reste que la jouissance d'un milieu de vie agréable - qu'on ne peut inscrire nulle part sur une feuille de calcul - doit être prise en compte au moment de faire son choix, note le planificateur Éric Brassard. Pourvu qu'on respecte ses moyens.

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NOTRE EXEMPLE

LA PROPRIÉTÉ

Loft à vendre dans l'immeuble Impérial Tobacco 602 pieds carrés

Chambre semi-fermée

Prix demandé : 236 000$

Prix d'achat estimé après négociation: 230 000$

Évaluation municipale : 173 600$

L'appartement pourrait se louer 1250$ par mois, selon un courtier consulté par La Presse Affaires

Alors, vaut-il mieux louer ou acheter cet appartement ? Pour faire les calculs, nous avons utilisé la calculette de l'Autorité des marchés financiers.

VOICI LES PARAMÈTRES RETENUS AUX FINS DE CE CALCUL

À L'ACHAT

Mise de fonds initiale de 10%: 23 000$

Nombre d'années pour rembourser le prêt hypothécaire : 25 ans

Taux moyen du prêt sur 25 ans : 4,5%

Impôts foncier et scolaire annuel : 1955$

Frais de démarrage (notaire, droits de mutation, inspection, etc.) de 3,05%: 7015$

Frais associés à la revente de la résidence de 6%: 13 800$

Augmentation annuelle de la valeur de la résidence : 1%

Coûts annuels d'entretien et frais de copropriété de 2%: 4600$

Prime annuelle d'assurance des propriétaires occupants : 500$

Assurance-prêt hypothécaire : 3600$

Autres coûts mensuels (électricité et télécommunications) : 250$

EN LOCATION

Loyer mensuel : 1250$

Augmentation annuelle du loyer : 1%

Coût mensuel de l'assurance locataire : 35$

Autres coûts mensuels (électricité et télécommunications) : 250$

Rendement sur l'argent investi (différence entre le coût d'achat et de location) : 1,5%

LE VERDICT?

Selon l'outil de l'AMF, il est plus avantageux d'acheter cette propriété après cinq ans. En dèça de cette période, il est plus avantageux de la louer.

VOICI LE RÉSUMÉ DESCOÛTS D'ACHAT EN COMPARAISON AVEC LA LOCATIONAPRÈS 5 ANS:

RÉSUMÉDEL'ACHAT

Valeur du placement : 241 732$

Argent investi : 230 000$

Dépenses totales : 101 931$

Perte nette sur le placement : 90 199$

RÉSUMÉ DE LA LOCATION

Valeur du placement : 32 335$

Argent investi : 30 015$

Dépenses totales : 93 657$

Perte nette sur le placement : 91 338$