L'explosion du prix des maisons à Vancouver et Toronto fausse grandement l'analyse du marché immobilier canadien, qui demeure dans l'ensemble plus sain que ce que laissent croire les statistiques mensuelles.
C'est ce qu'affirme l'économiste Benjamin Tal, de la CIBC, dans un rapport publié ce midi. Le marché est de plus en plus segmenté, insiste-t-il, et il faut gratter sous la surface pour avoir un portrait plus juste de la situation.
En analysant seulement le prix moyen ou le revenu nécessaire à l'achat d'une propriété, il est tentant de croire que le marché immobilier canadien est «dans une bulle» et qu'un «effondrement massif» est inévitable, note M. Tal.
Or, les ratios les plus élevés -et les plus inquiétants- sont concentrés dans les deux villes les plus chères du pays. En les excluant des calculs, les choses apparaissent bien moins inquiétantes, note-t-il.
Sans Vancouver, la hausse nationale de 8,6% du prix des propriétés observée en mai tombe à 5,6%. Et en écartant Toronto, le gain atteint à peine 3,7%, indique-t-il.
Qui plus est, le segment des propriétés de luxe déforme carrément les statistiques, soutient l'économiste de la CIBC. À Vancouver, par exemple, le prix moyen des maisons passe de 800 000$ à 590 000$ lorsqu'on exclut des calculs les propriétés de plus de 1 million de dollars.
M. Tal fait en outre valoir que seuls 6% des ménages canadiens dépensent plus de 40% de leurs revenus pour payer leur résidence, une hausse de 1% depuis 2008.
«Toutefois, ce ratio demeure bien plus bas que celui observé en 2003, quand le taux d'intérêt effectif sur la dette était plus élevé d'un point de pourcentage, et aucune correction du marché immobilier n'avait suivi.»
En somme, l'analyse plus fine des données résidentielles écarte le scénario d'un effondrement général à la sauce américaine, selon M. Tal. «La vérité est cachée dans les détails, et même si l'image n'est pas belle, elle est beaucoup moins alarmante.»