Les mises en chantier de condos ont atteint un sommet de tous les temps à Montréal le mois dernier. Et le boom de construction est loin d'être fini: des dizaines de projets sont sur les planches à dessin, dont un gigantesque chantier de 1800 unités - les Bassins du Havre - lancé officiellement hier. La métropole risque-t-elle la surconstruction?

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Bureau des ventes rutilant, invités triés sur le volet, petits fours et champagne à volonté: les promoteurs des Bassins du Havre, nouveau complexe immobilier qui verra le jour dans Griffintown, ont investi une somme considérable pour lancer leur projet, hier.

Le gigantesque ensemble résidentiel ajoutera 1800 condos dans un marché où les projets abondent déjà. En fait, avec 10 457 mises en chantier l'an dernier, la métropole n'a jamais vu autant de nouvelles copropriétés lancées en une seule année. La cadence est si élevée que Montréal est passé au troisième rang des villes nord-américaines où la construction résidentielle est la plus forte, selon des données de la firme RealNet.

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Les économistes s'attendent à une baisse de régime cette année. Mais jusqu'à maintenant, le ralentissement ne s'est pas produit. Les mises en chantiers de condos ont même atteint un sommet mensuel historique en mai, avec 1211 coulées de béton, contre 795 un an plus tôt.

L'offre dépassera-t-elle la demande? «S'il fallait que les mises en chantier se poursuivent à ce rythme pendant six mois et que l'écoulement reste au même rythme qu'aujourd'hui, c'est sûr que vers la fin de l'année, on lève le drapeau pour dire: il y a de la surconstruction avérée», avertit Marc Pinsonneault, économiste principal à la Banque Nationale.

En clair, il faudra scruter avec vigilance le nombre de coulées de béton au cours des prochains mois, résume M. Pinsonneault. Il ne parle toutefois pas encore de surconstruction à l'heure actuelle.

Grues et prudence

Le marché du condo neuf a connu une croissance quasi ininterrompue au cours de la dernière décennie dans le Grand Montréal, comme en témoignent les grues, dispersées de Griffintown jusqu'à Boisbriand. Le nombre annuel de mises en chantiers, qui oscillait entre 1500 et 3600 pendant les années 90, a presque triplé.

Or, pendant que cette frénésie de construction fait rage, le marché de la revente, lui, ralentit depuis plus d'un an. Et la hausse annoncée des taux hypothécaires, qui se matérialisera à court terme, réduira l'abordabilité des condos.

«S'il y a un ralentissement du marché, on pourrait se retrouver avec un léger surplus qui mettra de la pression sur les prix, avance Benjamin Tal, économiste à la CIBC. En ce sens, le potentiel d'augmentation des prix pour les condos neufs est très limité pour les cinq prochaines années, et il pourrait même y avoir des baisses de prix dans certains segments du marché.»

M. Tal estime cependant que les promoteurs ont appris de leurs erreurs du passé. La majorité attend aujourd'hui d'avoir vendu un certain pourcentage des unités - entre 40% et 60% - avant de lancer la construction.

L'économiste juge aussi que la démographie montréalaise est «conforme» à l'offre actuelle de nouveaux condos, ce qui devrait limiter les inquiétudes. La métropole a accueilli 38 693 immigrants l'an dernier, une hausse de 8% sur 1 an.

Pas de surplus

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) anticipe une baisse des mises en chantier pendant la deuxième partie de l'année. David L'Heureux, analyste montréalais pour la SCHL, s'attend à 9000 nouvelles coulées de béton de condos dans la région métropolitaine, ce qui demeure un niveau de construction «très élevé».

La SCHL ne constate pas de surconstruction pour le moment à Montréal, d'autant plus que le nombre d'appartements neufs invendus est faible. En avril dernier, 1252 nouvelles unités attendaient toujours un acheteur, la moitié moins qu'il y a quatre ans (2456 unités).

Reste que les constructeurs eux-mêmes s'attendent à une certaine correction - ou un plutôt un écrémage - du marché. «Souvent, quand le marché est bon, tout le monde veut se lancer dans l'immobilier: les gens de construction, les gens de vente, un notaire, un beau-frère, n'importe qui, lance Stéphane Côté, président de DevMcGill. Ce qu'ils font, c'est qu'ils prennent un produit quelconque et ils le copient, mais ça ne veut pas dire que ça va fonctionner.»

M. Côté garde confiance dans le marché du neuf. Son groupe lancera bientôt un nouveau projet rue Saint-Dominique, dans le Quartier des spectacles, de même que la phase 4 de son complexe m9 dans le Vieux-Montréal. Le lancement récent des ventes d'un nouveau projet à Villeray a même attiré 200 personnes en une seule journée, dit-il.

«Est-ce que le marché est en surchauffe? Je ne pense pas. Est-ce que tous les projets sont bons? Non plus. Mais pour les bons projets, les gens vont se déplacer et vont attendre en ligne pour être parmi les premiers à avoir le choix de certaines unités bien placées.»

Jacques Vincent, coprésident de Prével, tient un discours similaire. Même si les derniers projets du groupe - le Séville et le Lowney - se sont vendus avec frénésie, le promoteur reconnaît que le marché du condo neuf devient encombré à Montréal.

«Pierre, Jean, Jacques se lancent comme promoteurs, et souvent, c'est un mauvais indice qui nous dit où s'en va le marché», fait valoir M. Vincent.

Le coprésident de Prével note toutefois que l'immigration et la bonne tenue de l'économie montréalaise continuent de favoriser la copropriété. Le lancement des Bassins du Havre hier, un projet qui totalisera 650 millions de dollars, témoigne de sa confiance. Une confiance teintée de prudence.

«Pour nous, il s'agit d'être en éveil, de dire: suivons les choses de près.»

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CONDOS NEUFS INVENDUS

Avril 2006: 1954

Avril 2007: 2456

Avril 2008: 2145

Avril 2009: 1720

Avril 2010: 1506

Avril 2011: 1252

Source: SCHL

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MISES EN CHANTIER, GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL

Total / Copropriétés

2000: 12 766 / 3539

2001: 13 300 / 3763

2002: 20 554 / 5687

2003: 24 321 / 7893

2004: 28 673 / 10053

2005: 25 317 / 8758

2006: 22 813 / 8050

2007: 23 233 / 7361

2008: 21 927 / 8280

2009: 19 251 / 7657

2010: 22 001 / 10457

Source: SCHL