Les difficultés de l'immobilier commercial apparaissent de plus en plus menaçantes pour la reprise de l'économie américaine.
Dans son dernier rapport de conjoncture, la banque centrale des États-Unis (Fed) note que ce secteur est le plus mal en point du pays.
L'immobilier commercial regroupe la location et la vente de locaux à usage professionnel: bureaux, magasins, locaux industriels, centres commerciaux, etc. Les risques qu'il fait peser sur la croissance sont liés à la montée des défauts sur les prêts immobiliers consentis par les banques à des entreprises.
Si les difficultés du secteur sont apparues aux grand jour bien après celles du logement, les chiffres de la Fed montrent que le taux de défaut sur ce type d'emprunts n'a cessé de progresser depuis l'explosion de la bulle des crédits immobiliers à risque de l'été 2007.
Selon l'Association des banquiers hypothécaires américains (MBA), les retards de paiement d'emprunteurs dans ce secteur ont brusquement augmenté pour atteindre un record au deuxième trimestre
Les banques sont bien moins exposées à l'immobilier commercial qu'au logement, mais ce dernier secteur a contribué à la reprise économique entamée au troisième trimestre, après avoir fait perdre environ un point de croissance aux États-Unis en 2007 et 2008.
Au contraire, l'immobilier commercial a pesé sur la croissance d'environ un point en rythme annuel depuis le début de l'année après «avoir eu un effet globalement neutre en 2008», et «tout indique» que le secteur «va continuer de peser sur la reprise», a estimé mardi Janet Yellen, une des dirigeantes de la Fed.
Les perspectives sont «inquiétantes», a-t-elle dit, notant que les difficultés découlaient «pour une grande part des effets de la récession et du resserrement du crédit, plus que de l'explosion de la construction et des prêts laxistes» ayant entraîné la bulle du logement à l'origine de la crise actuelle.
Dennis Lockhart, un de ses collègues de la banque centrale, craint que les problèmes du secteur ne se traduisent par une «altération de la capacité des petites banques à soutenir les petites entreprises», vitales pour les États-Unis dans la mesure où elles sont le moteur de la création d'emplois.
En effet, a-t-il indiqué mardi, les petites banques (dont les actifs sont inférieurs à 10 milliards de dollars) détiennent plus de la moitié de la dette liée à l'immobilier commercial sous forme de prêts individuels.
Une montée du taux de défaut sur ces emprunts risquerait de créer un cercle vicieux où les faillites de petites entreprises et de petites banques se nourriraient mutuellement. En effet, les petites banques assurent selon M. Lockhart la moitié des prêts industriels et commerciaux aux petites entreprises.
Fin octobre, Capmark Financial, un des groupes de financement d'immobilier commercial les plus gros des États-Unis, a déposé son bilan.
Sa faillite est emblématique des difficultés du secteur, alors que le marché de la titrisation des créances immobilières commerciales, qui permet aux prêteurs de se refinancer, est toujours très mal en point, de l'aveu même de Mme Yellen, malgré les efforts de la Fed pour le sortir du marasme.
S'inquiétant de l'exposition des petites banques américaines à l'immobilier commercial, le FMI notait fin septembre que la détérioration du secteur se faisait désormais «à pleine vitesse».