Avec son plan de sauvetage de Fannie Mae et de Freddie Mac, le Trésor américain fait le pari que les banques recommenceront à prêter plus librement, ce qui mettra fin à la spirale infernale dans laquelle est endigué le marché immobilier américain.

Avec son plan de sauvetage de Fannie Mae et de Freddie Mac, le Trésor américain fait le pari que les banques recommenceront à prêter plus librement, ce qui mettra fin à la spirale infernale dans laquelle est endigué le marché immobilier américain.

Le plan de relance, dans lequel les contribuables américains pourraient investir plus de 200 milliards US, devrait permettre de rassurer les prêteurs et les détenteurs d'obligations pour qui les mots hypothèque et subprime sont désormais des mots qui effraient.

"C'était nécessaire et ça mijotait depuis déjà un certain temps. Par contre, je n'irais pas jusqu'à dire que c'est suffisant", a commenté Carlos Leitao, économiste en chef chez Valeurs mobilières Banque Laurentienne.

En principe, la mise sous tutelle de Fannie et de Freddie, deux entités qui avaient le statut hybride, public et privé, de "Governement Sponsored Entreprises", permettra de faire baisser légèrement les taux d'intérêt hypothécaires.

Malgré une baisse importante de son taux directeur, la Fed n'a pas réussi jusqu'ici à transmettre aux acheteurs d'une propriété cette bouffée d'oxygène. Les taux hypothécaires sont restés inchangés depuis un an à cause des incertitudes liées au secteur immobilier.

Le plan du secrétaire au Trésor américain, Henry Paulson, devrait aussi rendre les banques moins frileuses à l'idée de consentir de nouveaux prêts: "Ça n'aura peut-être pas d'impact sur le prix du crédit mais sur sa disponibilité", a suggéré Mark Chandler, économiste chez RBC Banque Royale.

Pour M. Chandler, le plan a le mérite de stabiliser le système, faute de le stimuler directement: "Certaines inquiétudes systémiques sont écartées. On devrait ainsi éviter le pire et réussir à passer à travers les prochains mois."

Les banques centrales étrangères, qui sont les principales détentrices d'obligations de Fannie et de Freddie, auraient pu, sans garantie financière de l'État américain, commencer à se départir de leurs obligations, avec un risque de crise économique de grande ampleur.

"Ce sont parmi les grandes gagnantes de l'annonce de dimanche et je crois que le Trésor a agi en pensant à elles", affirme Douglas Porter, économiste en chef chez BMO Marché des Capitaux.

Isoler le problème

Les problèmes du marché immobilier seront du coup confinés à l'immobilier proprement dit plutôt qu'à son versant financier: "On reste aux prises avec le problème de base fondamental: il y a en ce moment trop de maisons disponibles et pas assez d'acheteurs aux États-Unis", explique M. Porter.

Le ralentissement de l'économie américaine dans son ensemble ajoute à la difficulté, en incitant peu les ménages à se lancer dans l'achat d'une nouvelle propriété.

"Il faudra encore de six mois à un an avant de se débarrasser du surplus de maisons et revenir à un niveau normal", croit M. Leitao, qui juge "presque inévitables" de nouvelles mesures pour régler la crise immobilière.

Ces mesures pourraient prendre la forme d'un rachat massif de propriétés disponibles par le gouvernement, comme cela s'était fait en 1990 avec le Mortgage Resolution Trust.

"Ce serait assez coûteux et je ne pense pas qu'on verra cela avant l'élection d'un nouveau président en novembre, mais quoi qu'il en soit, autant les démocrates que les républicains devraient être forcés d'intervenir à nouveau", affirme M. Leitao.

À plus long terme, le Trésor américain devra aussi se pencher sur le statut de Freddie Mac et de Fannie Mae. La plupart des analystes s'entendent pour dire que la nature hybride et ambiguë des deux entreprises est néfaste: "Il faudra choisir: ou ce sont des organisations complètement publiques, ou ce sont des entreprises complètement privées, et alors il est clair pour tout le monde qu'elles assument tous les risques", dit M. Porter.