L'assurance titres assure alors à l'acheteur (et son créancier) que si un dommage survient après la transaction - tel le déplacement d'une construction empiétant sur une servitude -, il n'aura pas à en faire les frais.
L'assurance titres assure alors à l'acheteur (et son créancier) que si un dommage survient après la transaction - tel le déplacement d'une construction empiétant sur une servitude -, il n'aura pas à en faire les frais.
«L'assurance titres permet de procéder à la transaction même si de petites ou grandes irrégularités sont soulevées avant la transaction», indique Julie Lévesque, directrice des opérations pour le Québec de la compagnie d'assurance titres Stewart. «S'il y a une réclamation, c'est nous qui allons discuter avec l'entité qui demande de rendre la structure conforme.»
Un exemple
C'est justement le cas que nous soumet une lectrice.
«J'ai vendu ma maison en avril 2008, relate-t-elle. La maison date de 1987 et j'en ai été l'unique propriétaire depuis 21 ans. Un nouveau certificat de localisation fut exigé parce que les numéros de cadastre avaient changé depuis la construction. Et voilà que les problèmes commencent.
«Il y a entre la maison du voisin et la mienne une servitude appartenant à Hydro-Québec et à Bell. Sur le côté de ma maison où passent les fils, j'ai un porte-à-faux d'environ 31 pouces avec une petite fenêtre sur le côté. D'après les arpenteurs, je n'aurais pas le droit à ce porte-à-faux.
«On me demande de remplir tout un processus chez le notaire, demandant à mon voisin de renoncer à cette servitude, procédures qui me coûteraient environ 1500$ en plus d'une assurance titres de 300 à 400$. De plus, l'acheteur retient temporairement une somme de 12 000$ sur l'achat de ma maison au cas où il serait obligé de défaire le porte-à-faux.»
Premier point: si l'accord du voisin est nécessaire, c'est probablement parce qu'en plus d'empiéter sur la servitude d'Hydro-Québec, la projection en surplomb amène une vue illégale sur son terrain. Le voisin doit donc confirmer qu'il tolère cet état de fait.
Deuxième point: si les dérogations qu'entraînent ce porte-à-faux n'ont pas été signalées dans le certificat de localisation d'origine, c'est parce qu'il a été rédigé alors que seules les fondations de la maison avaient été érigées. Le porte-à-faux est apparu pendant la construction de la charpente mais l'arpenteur n'en a rien su.
Troisième élément: l'assurance titres jouerait ici son rôle en permettant de conclure la transaction dans l'attente que les points litigieux soient résolus. Si des dommages pour l'acheteur s'en suivent - il sera par exemple nécessaire de démolir le surplomb -, la police devrait en principe en couvrir les frais. Dès lors, pourquoi exiger en plus une retenue de 12 000$, qui semble remplir le même objectif? Notre lectrice devra éclaircir ce point avec son notaire.
UNE ASSURANCE TITRES À LA PLACE D'UN CERTIFICAT DE LOCALISATION?
Beaucoup d'institutions financières fonctionnent avec l'assurance titres», déplore François Brochu, professeur à la Faculté de droit de l'Université Laval: elles invitent leurs clients à souscrire une assurance titres plutôt que de mettre à jour leur certificat de localisation. «C'est se mettre la tête dans le sable», dit-il.
Il craint qu'une utilisation tous azimuts et sans distinction de l'assurance titres puisse affecter la qualité de notre parc de titres immobiliers.
«Si on a de si bons titres immobiliers par rapport à ce qu'on voit aux États-Unis ou dans d'autres provinces canadiennes, c'est parce qu'on a toujours nettoyé les chaînes de titres, soutient-il. Et les certificats de localisation nous aident à faire ce travail de nettoyage.»
BMO Banque de Montréal, sur son site Internet, indique qu'elle accepte une police d'assurance de titre satisfaisante au lieu du certificat de localisation. En fait, comme l'explique Yvon Boucher, directeur de la succursale de Boucherville, «on le fait dans les cas des refinancements et des marges de crédit hypothécaires. On ne le fait pas encore dans le cas des achats».
Dans ce type de transaction où la propriété ne change pas de mains, les travaux notariaux de vérification et d'enregistrement peuvent être effectués en sous traitance par l'assureur titres FCT. «En faisant les transactions avec cette firme, on obtient une assurance titre, et on n'a alors pas à demander une mise à jour du certificat de localisation», explique Yvon Boucher. Les coûts pour le client s'en trouvent moins élevés.