«À propos, vous prendrez bien une assurance hypothécaire, avec votre prêt?»

«À propos, vous prendrez bien une assurance hypothécaire, avec votre prêt?»

Pris de court, vous hésitez... Ah, euh, oui, pourquoi pas...

En fait, vous ne savez pas si vous en avez réellement besoin. Et la réponse à ce besoin est peut-être chez votre prêteur, mais peut-être ailleurs.

Mieux vaut éclaircir le point avant de s'asseoir face au conseiller hypothécaire.

Questions et réponses...

Comment fonctionne l'assurance hypothécaire?

Sur une hypothèque de 250 000$ amortie sur 25 ans, une assurance hypothécaire peut facilement ajouter 125$ à la mensualité de deux conjoints de 30 ans.

Pour les jeunes ménages qui se saignent aux quatre veines afin d'accéder à la propriété, il s'agit là d'une somme importante, pour un service qui doit être pesé avec soin.

Rappelons-en le principe.

L'assurance hypothécaire comporte habituellement deux volets indépendants. Dans le premier, une assurance vie acquittera le prêt si l'emprunteur - ou un des deux emprunteurs - décédait.

Puisque le solde du prêt hypothèque diminue à chaque versement, le montant couvert diminue lui aussi avec le temps. En principe, donc, la prime diminuerait aussi avec le temps, à mesure que le solde hypothécaire se rétrécit.

Ce n'est pas le cas: la prime est dite «nivelée», c'est-à-dire qu'elle demeure stable pour toute la durée du prêt.

«On devrait payer plus au début et moins à la fin, mais le client a davantage besoin d'argent au début du prêt qu'à la fin», fait valoir Denis Croteau, directeur régional chez BMO Assurance.

C'est l'avantage de la formule, défendent les prêteurs: on n'assure que la somme nécessaire, pour le temps nécessaire.

Que couvre l'assurance invalidité?

Le second volet est constitué d'une assurance invalidité, qu'on ne peut habituellement acheter que si on a déjà souscrit l'assurance vie.

C'est la partie la plus coûteuse de l'assurance hypothèque: sa prime peut être deux fois plus élevée que celle de la portion assurance vie.

L'assurance invalidité effectuera à votre place le paiement des mensualités pendant une invalidité qui vous empêcherait d'assumer vos responsabilités.

Au contraire de la portion assurance vie, la couverture de l'assurance invalidité n'est pas décroissante: alors que le capital diminue à mesure des paiements, les mensualités demeurent constantes, dans la mesure où le taux d'intérêt reste le même.

La prime attribuable à l'assurance invalidité est fixée pour la durée du prêt. Que se passe-t-il à la fin du terme, ou, dans le cas d'un prêt à taux variable, lors des changements de taux?

L'assureur a calculé, en fonction de votre âge et de votre état de santé, un coût par 100$ de mensualité. Si le versement augmente ou diminue, la prime payée s'ajuste en proportion.

Chez certains prêteurs - c'est le cas notamment avec la Banque Nationale -, il est possible d'ajouter le paiement des impôts fonciers (taxes municipales et scolaires) à la mensualité hypothécaire protégée par l'assurance invalidité.

Si une incapacité survient, la totalité du paiement est couverte.