Pouquoi faudrait-il accepter l'offre d'assurance hypothécaire au moment de la négociation de l'emprunt du prêteur?
Pouquoi faudrait-il accepter l'offre d'assurance hypothécaire au moment de la négociation de l'emprunt du prêteur?
«Le principe de ce service, c'est la simplicité pour le client», lance Richard Hébert, vice-président exécutif et chef de l'exploitation chez Assurance vie Banque Nationale.
La police est souscrite chez le prêteur hypothécaire, et les questions d'ordre médical sont réduites au minimum.
Le client sait combien lui coûtera son assurance jusqu'à la fin du prêt. Sauf exception, la tarification est établie au départ et demeure fixe pour toute la durée du prêt, tant que ses conditions - taux d'intérêt, période d'amortissement, remboursement du capital - demeurent les mêmes.
«Pour leur hypothèque, les clients achètent un versement mensuel, et ils préfèrent qu'il ne change pas», soutient Richard Hébert.
Par ailleurs, mieux vaut une assurance hypothécaire chez le prêteur qu'aucune assurance vie ou invalidité. Pour les jeunes acheteurs, en effet, une première hypothèque est souvent une initiation au besoin d'assurances de personne.
«S'ils n'achètent pas chez nous, les clients n'achètent pas ailleurs», insiste Denis Croteau, directeur régionale chez BMO Assurance. Selon lui, 45 à 50% des emprunteurs souscrivent à l'assurance hypothécaire proposée.
«On est là au moment opportun, confirme Richard Hébert, Le meilleur moment pour faire réaliser ce besoin, c'est au moment où il est créé.»
Mais ce besoin n'existait-il pas déjà? C'est l'opinion du planificateur financier et comptable agréé Éric Brassard.
POURQUOI NE PAS S'ASSURER CHEZ SON PRÊTEUR?
«Un locataire sans dette a quand même besoin d'assurance vie», lance Éric Brassard, pour démontrer que la nécessité de l'assurance de personne peut précéder l'acquisition d'une propriété.
«Au lieu d'assurer à plusieurs endroits le prêt hypothécaire, le prêt auto, la carte de crédit, la logique veut qu'on fasse une analyse globale des besoins et qu'on souscrive une seule bonne assurance.»
L'assurance hypothécaire chez le prêteur présente l'inconvénient d'être... liée au prêteur. Si l'emprunteur change d'institution financière à la fin d'un terme de cinq ans, l'assurance hypothécaire prend fin.
Or, il est âgé de cinq ans de plus. Est-il toujours en bonne santé? Sera-t-il seulement assurable?
En cas de décès, c'est le créancier qui est bénéficiaire de l'assurance vie. Le solde du prêt est alors remboursé, sans que l'emprunteur ait son mot à dire sur la destination de l'argent.
«Avec une assurance vie personnelle, le montant est versé aux héritiers et ils peuvent en faire ce qu'ils veulent alors que si vous êtes assuré par l'institution, les héritiers n'ont aucun choix autre que celui de rembourser l'hypothèque», observe le planificateur financier et spécialiste en sécurité financière Pierre Larose.
Autre inconvénient, soulève Éric Brassard: «C'est de l'assurance dégressive. À mesure que le solde hypothécaire baisse, la couverture baisse.»
Les institutions prêteuses avancent l'argument inverse: si le besoin diminue avec le temps, il est normal que la couverture - et les primes - s'ajustent en conséquence.
@* SURTITRE:EN AVEZ-VOUS BESOIN?
L'assurance hypothécaire vient tout d'un bloc: vous assurez votre prêt au complet, et vous payez une prime en conséquence. Mais est-ce bien ce qu'il vous faut?
«Dans le domaine de l'assurance, c'est toujours une question de besoin», avise Simone Bilodeau, intervenante budgétaire et responsable des cours d'accession à la propriété à l'ACEF de la Rive-Sud de Québec.
«Il faut voir si vous n'avez pas déjà suffisamment d'assurances ailleurs.»
Attention, nous ne remettons pas en question la nécessité de protéger les siens en cas de décès ou d'invalidité. Il s'agit de s'assurer que ce besoin essentiel est satisfait de la meilleure façon possible, ni trop ni insuffisamment, au coût le plus avantageux.
«La première chose à faire, c'est d'aller vérifier ce qu'on a au travail, avise Pierre Larose. Si mon assurance collective protège déjà 70% de mes revenus, je n'en ai pas besoin ailleurs. Il serait ridicule d'être couvert pour 125% de ses revenus.»
Si nécessaire, peut-être pourrez-vous souscrire un montant additionnel avec le régime collectif de votre employeur.
Vous pourrez ensuite combler les besoins restants - réels et bien évalués dans leur ensemble - avec des assurances individuelles taillées sur mesure.
PAR QUOI REMPLACER?
Si on refuse l'assurance vie proposée par son prêteur hypothécaire, par quoi peut-on la remplacer?
La solution la plus courante et la moins coûteuse est l'assurance vie temporaire: comme pour une assurance habitation, elle demeure en vigueur tant qu'on en paie la prime.
«Cette formule permet sans contrainte de changer de prêteur, constate Simone Bilodeau. Même si votre état de santé s'est détérioré entretemps, vous êtes toujours assuré.»
En cas de décès, le montant est pleinement versé au bénéficiaire, qui a le choix de sa destination.
La référence de cette catégorie est la temporaire 10 ans. Parce que c'est en quelque sorte une oriflamme, explique Pierre Larose, les assureurs font des efforts particuliers pour dégager dans cette gamme les primes les plus avantageuses.
La prime est fixée pour 10 ans. Les primes des tranches subséquentes de 10 ans sont fixées et connues au départ. À la hausse, bien sûr, car le risque augmente.
Prenons le cas d'une hypothèque de 247 000$ contractée par un couple de 30 ans. L'assurance vie des prêteurs coûte entre 23$ et 46$ par mois. Chez un assureur vie (Empire vie), la prime d'une assurance temporaire de 10 ans s'élèverait à 23$ par mois.
Pour le même prix, voire moins cher, elle présente l'avantage de couvrir 247 000$ pendant 10 ans, alors que l'assurance du prêteur diminue avec le solde hypothécaire.
Que se passe-t-il avec l'assurance temporaire au terme de la tranche de 10 ans? Elle est renouvelée sans question, mais la prime passe à 81$.
«Si j'ai une bonne santé, je vais alors voir sur le marché pour magasiner une nouvelle police temporaire 10 ans, recommande Pierre Larose. Il y a 90% de chance que j'en trouve une moins coûteuse que le renouvellement de la police actuelle.»
En effet, la prime de la seconde tranche avait été établie en fonction de la possibilité statistique que la santé de l'assuré se soit dégradé après 10 ans.
Mais rien n'empêche de réduire à cette occasion le montant assuré pour l'ajuster au nouveau solde hypothécaire. Dans notre exemple, le solde serait alors de 195 000$. La prime correspondante s'établirait pendant dix ans à 65$.
PEUT-ON TROUVER UNE ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE CHEZ LES ASSUREURS PRIVÉS?
Pour faire concurrence aux banques, certains assureurs vie ont développé des produits qui reprennent les caractéristiques d'une assurance hypothécaire.
Le Plan Hypothécaire de la Croix Bleue et Abritation d'Industrielle Alliance, pour prendre ces exemples, incluent une assurance vie et une assurance invalidité très semblables à celles offertes par les prêteurs.
«Mais ce sont des produits qui appartiennent au client et non à la banque, fait valoir Pierre Roy, conseiller en sécurité financière chez Financière S_Sentiel. Si dans deux ou trois ans, vous voulez renégocier avec une autre banque, vous devrez renégocier une autre assurance.»
«Avec une police indépendante, vous pouvez faire affaire avec n'importe quel prêteur. De plus, en cas de décès commun des deux conjoints, alors que la banque ne verse que le solde hypothécaire, l'assureur paie deux fois ce montant.»
Les prix sont très semblables à ceux des institutions financières.
PEUT-ON FAIRE DES COMPARAISONS JUSTES?
Les comparaisons entre prêteurs, et plus encore avec les assureurs privés, sont très délicates. En effet, les conditions varient selon les institutions et les polices.
La simplicité, par exemple, a des implications. Ainsi, chez BMO, on ne fait pas la distinction entre les fumeurs et les non fumeurs.
Une question de moins, un paramètre de moins. Par contre, au jeu des comparaisons, BMO est désavantagé, fait valoir Denis Croteau, car sa prime pour un couple non fumeur, pourrait être plus élevée que chez un concurrent qui établit sa prime en fonction du tabagisme de ses clients.
Autre exemple: en cas d'invalidité, certains se limitent à 24 mois de versements consécutifs pour une même invalidité, alors que d'autres couvrent la durée du prêt, jusqu'à l'âge maximal de 65 ans. La couverture est supérieure dans le second cas, et la prime devrait exprimer cette situation.
Reprenons notre cas d'une hypothèque de 247 000$, où un couple de 30 ans cherche à protéger une mensualité de 1800$. Avec les institutions prêteuses, cette protection coûte entre 65$ et 100$ par mois.
Chez un assureur vie, on peut trouver une assurance invalidité en cas d'accident et de maladie, payable deux ans, avec un délai de carence d'un mois, soit des conditions proches de celles des banques, pour 25,80$ par mois.
Nettement moins cher? Au début, oui, mais la prime n'est pas garantie pour la durée de l'amortissement, comme son concurrent bancaire. Elle est recalculée après cinq ans, pour une autre période de cinq ans.
Dans certains cas, la prime pour invalidité en cas d'accident est nivelée jusqu'à 65 ans, tandis que celle relative à la maladie est ajustée selon l'âge à intervalle régulier. Un capharnaüm!
EST-IL DIFFICILE D'OBTENIR RÉPARATION?
Il est difficile de se faire payer une réclamation et les plaintes sont nombreuses? «Il y a les mythes et les faits, réplique Denis Croteau, de BMO. Quatre-vingt-dix-huit pour cent de nos réclamations sont payées.»
Avant l'adoption de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, en 1998, la distribution de l'assurance hypothécaire était beaucoup moins encadrée et les plaintes de consommateurs étaient nombreuses.
«La Loi est venue resserrer la distribution», indique Frédéric Alberro, porte-parole de l'Autorité des marchés financiers (AMF).
Les institutions financières doivent depuis lors se conformer à un guide de distribution, remettre un formulaire d'adhésion au client, former leurs représentants, distinguer les renseignements financiers de ceux sur l'état de santé.
«Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a plus de plaintes ou de problèmes», précise M. Alberro, mais les risques sont moins élevés.
Les conflits ont surtout trait à l'omission de maladies ou à l'interprétation des conditions de santé préalables à la souscription de l'assurance.
Si le consommateur connaît un différend persistant avec son institution financière, il doit d'abord déposer une plainte auprès d'elle.
L'assureur a l'obligation de transmettre cette plainte à l'AMF. S'il n'obtient pas satisfaction, le consommateur peut directement s'adresser à l'AMF, qui offre des services de médiation et de conciliation.
«Nous n'avons pas de pouvoir contraignant, mais le taux de réponse est très élevé», assure Frédéric Alberro.