Alors qu'il atteint cette année l'âge de la majorité, le Régime d'accession à la propriété (RAP) a la réputation d'être bien connu de la population.
Bien qu'il soit largement utilisé, il ne faudrait toutefois pas tenir le RAP pour acquis, rappellent les spécialistes, alors que les ventes de propriétés atteignent des sommets en raison des taux d'intérêt actuels historiquement bas.
Pour y avoir droit, les nouveaux propriétaires doivent remplir plusieurs conditions.
D'abord, quelqu'un qui souhaite garnir davantage son REER en prévision de l'achat d'une propriété devrait le faire sans attendre.
«Avant de pouvoir sortir les sommes de son REER pour le RAP, elles doivent y avoir été déposées pour un minium de 90 jours. Sinon, ces sommes deviennent imposables. C'est l'une des conditions au RAP les plus méconnues du grand public», indique Jean-Rémy Deschênes, responsable affaires en gestion du patrimoine chez Desjardins.
Il faut également préparer son coup, question d'avoir les liquidités nécessaires sans avoir à «casser» des placements avant terme.
«Il y a des gens qui prennent des semaines à choisir leurs rideaux, mais qui ne veulent pas accorder du temps à la gestion de leurs finances! L'achat d'une maison n'est pas quelque chose qu'on fait de façon précipitée. Cela se planifie», affirme Maria Luise Neuper, conseillère senior, gestion de patrimoine, Banque Nationale Groupe Financier.
Et attention! On ne peut pas bénéficier du RAP à partir d'un compte de retraite immobilisé (CRI), ni d'un REER immobilisé.
De plus, pour pouvoir profiter du RAP, il faut avoir une offre d'achat acceptée et on doit prendre possession de la propriété avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait.
«Si jamais l'une des conditions d'achat n'est pas respectée et que l'offre tombe, on doit aussi annuler le RAP», précise M. Deschênes.
25 000$ maximum
Depuis un an, le maximum qu'on peut retirer de son REER pour accéder à la propriété est passé de 20 000 à 25 000$ par personne, donc à 50 000$ par couple.
L'épargnant doit se rembourser dans un délai de 15 ans. Une personne qui a sorti le montant maximum devra donc rembourser 1666,67$ par année.
«Quelqu'un qui a bénéficié du RAP 2009 doit commencer à se rembourser en 2011, mais en réalité, il a jusqu'au 60e jour de l'année suivante pour payer, donc jusqu'au 29 février 2012», explique Mme Neuper.
Une personne qui ne rembourse pas complètement la somme minimum exigée verra ce montant s'ajouter à ses revenus imposables.
Et si on peut rembourser davantage? «Comme les remboursements ne réduisent pas son revenu imposable, mieux vaut maximiser ses cotisations REER et CÉLI», conseille Mme Neuper, tout en précisant que rien n'oblige quelqu'un qui vend sa maison à rembourser son RAP plus rapidement.
À qui s'adresse le RAP?
D'abord, il faut savoir qu'on peut bénéficier du RAP plusieurs fois dans sa vie, à condition de ne pas avoir été propriétaire depuis cinq ans. Mais ce n'est pas le seul critère. En fait, les conditions du RAP sont complexes et les experts interviewés recommandent fortement aux personnes intéressées d'aller chercher des conseils personnalisés.
Voici tout de même un cas classique. Madame a une maison. Son nouveau conjoint, qui n'est plus propriétaire depuis 10 ans, vient s'installer chez elle. Peu de temps après, il décide d'acheter la moitié de la maison de sa conjointe. Il ne peut pas bénéficier du RAP, car il habite déjà dans la maison.
«Pour y avoir droit, il aurait dû faire l'achat de la maison avant de devenir le conjoint de madame et d'emménager avec elle. Ni lui, ni sa conjointe ne doivent être propriétaires de l'habitation admissible plus de 30 jours avant le retrait», explique Maria Luise Neuper.
Et dans quel cas le RAP devient-il vraiment avantageux? Un bon exemple est celui d'un couple qui doit payer une assurance prêt à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).
«Avec 5% de dépôt initial, la SCHL impose à l'acheteur une assurance prêt qui coûte 2,75% du capital emprunté. Si on arrive à donner un versement de 10% du total en bénéficiant du RAP, le coût de l'assurance de la SCHL tombe à 2% du capital. Si on arrive à 20% du versement initial, il n'y a plus de prime à payer. Cela devient donc très avantageux.»
Toutefois, M. Deschênes rappelle qu'il faut toujours utiliser le RAP dans une stratégie qui prend en compte la situation financière familiale globale. «Il faut regarder les différentes entrées de fonds, la nature des emplois occupés, les projets, etc. C'est par la suite qu'on peut trouver la meilleure façon pour une personne d'utiliser le RAP.»