Embourgeoisement insidieux à HoMa?

Agité par plusieurs manifestations anti-« gentrification » depuis trois ans, le quartier Hochelaga-Maisonneuve est-il réellement sur le point de s'embourgeoiser ? Une étude de l'Institut national de la recherche scientifique, menée par Gilles Sénécal et Nathalie Vachon, braque les projecteurs sur le phénomène insidieux de la copropriété, qui pourrait changer le visage du quartier. Voici quelques faits saillants de l'étude.

MULTIPLICATION DES CONVERSIONS DE LOGEMENTS EN CONDOS

Les manifestants anti-embourgeoisement en ont généralement contre la construction de condos dans le quartier. Il y en a effectivement eu beaucoup : plus de 9000 depuis 2002. Cependant, la plupart de ces condos ont été construits dans d'anciens édifices industriels ou des terrains abandonnés. Mais depuis 2010, un nouveau phénomène a fait son apparition dans le quartier : la copropriété, divise ou indivise, d'un immeuble qui comptait deux, trois ou quatre logements. Au total, les deux chercheurs ont calculé que ces conversions ont conduit à la perte de 835 logements à louer dans le quartier.

HAUSSE FULGURANTE DES PRIX

« Ce résultat de 835 logements peut, à bien des égards, paraître faible si on considère que le quartier compte plus de 27 000 logements. Nous croyons, au contraire, qu'il préfigure un phénomène qui ira en s'intensifiant », écrivent les chercheurs en conclusion de leur étude. C'est que les prix des propriétés ont grimpé en flèche dans Hochelaga-Maisonneuve, comme dans tout le territoire de Montréal. Un duplex qui valait 111 000 $ au rôle foncier vaut désormais 368 000 $ onze ans plus tard. La copropriété, soit acheter un immeuble de type plex à plusieurs propriétaires, devient la seule façon pour certains ménages d'accéder à la propriété.

INSIDIEUSE COPROPRIÉTÉ INDIVISE

Deux types de copropriétés sont accessibles aux nouveaux propriétaires d'un immeuble. La copropriété divise, qui est bien balisée, et doit être déclarée à la Régie du logement et à l'arrondissement. La copropriété indivise, elle, est beaucoup plus insidieuse et peut passer sous le radar des autorités municipales, puisque le compte de taxes n'est pas divisé entre les propriétaires. La déclaration n'est pas obligatoire. Selon les chercheurs, 226 immeubles dans Hochelaga-Maisonneuve ont été convertis de cette façon depuis 2003, ce qui représente 604 logements.

LOCATAIRES ÉVINCÉS

Mais pour occuper leur logement converti en condo, les nouveaux propriétaires doivent d'abord évincer les locataires qui s'y trouvent. « L'attrait pour le phénomène de la copropriété indivise exacerbe les mauvais comportements des propriétaires », estime Guillaume Dostaler, du comité logement Hochelaga-Maisonneuve. Certains propriétaires proposent au locataire une compensation en échange de son départ, mais d'autres usent de méthodes carrément illégales - menaces, intimidation - pour pousser les locataires à partir. Dans certains cas, les locataires s'en vont parce qu'ils ignorent tout de leurs droits.

INQUIÉTUDES

Le phénomène de la copropriété indivise mène-t-il à une dérive ? « Je n'utiliserais pas le mot "dérive", répond le maire d'arrondissement, Réal Ménard. Mais il faut s'en préoccuper. » Hochelaga-Maisonneuve est-il en train de s'embourgeoiser à coups de copropriétés ? « La première génération de condos n'a pas donné lieu à des évictions massives de gens du quartier. Mais quand j'ai été élu, on pouvait trouver un cinq et demie à 350 $. Aujourd'hui, vous ne pourriez même pas louer un studio à ce prix-là. Je suis plus inquiet de l'augmentation des prix des loyers. C'est ça, le vrai phénomène. »

« RÉPERCUSSIONS IMPORTANTES » SUR LES RÉSIDANTS

Néanmoins, Hochelaga-Maisonneuve est le théâtre d'une « érosion du marché locatif », estiment les deux chercheurs. Les conversions de logements en copropriétés, couplées à la hausse de la valeur foncière des immeubles qui se traduit la plupart du temps par des hausses de loyer salées, ont « des répercussions importantes sur la population résidente ». Les deux chercheurs recommandent de mener une nouvelle étude sur les expériences de locataires à revenus modestes qui ont été contraints, par les prix ou la conversion, de quitter leur logement.