Transactions immobilières: la Ville de Brossard dans le viseur de l'UPAC

L'Unité permanente anticorruption (UPAC) s'intéresse de près à des transactions immobilières réalisées par la Ville de Brossard sous le règne du maire Paul Leduc, à la fin des années 90 ainsi que depuis son retour à l'hôtel de ville en 2009, a appris La Presse.

Le processus ayant mené au lotissement de l'ancien terrain de golf municipal, situé à la jonction nord-est des autoroutes 10 et 30, en face du pôle commercial Quartier DIX30, serait la principale cible des enquêteurs de l'UPAC. Selon les informations recueillies auprès de deux sources, dont une policière, le dossier a été ouvert il y a quelques mois. Il est à l'étape de la vérification et de la validation de renseignements, étape préliminaire au démarrage d'une enquête.

Les policiers se penchent notamment sur une transaction remontant à 1999. La Ville de Brossard a alors vendu de gré à gré son terrain de golf de 6 millions de pieds carrés pour moins de 2,1 millions de dollars, soit 0,35 $ le pied carré. Sa propre évaluation foncière établissait plutôt la valeur du site à 3,5 millions.

Deux ans plus tard, les premières parcelles de ce terrain furent revendues par le nouveau propriétaire au moins 36 fois plus cher, c'est-à-dire 12,40 $ le pied carré. Aujourd'hui, on y retrouve un important quartier résidentiel formé des rues des Cerisiers, Cyprès et Caryers.

L'UPAC s'intéresse à une autre transaction également liée à ce secteur de Brossard puisque l'administration Leduc a racheté, en 2015, une infime partie du terrain qu'elle avait vendu en 1999. Le terrain a été acquis pour construire une nouvelle école primaire afin de satisfaire les besoins des nouveaux résidants du quartier. Montant de la transaction : 5 millions, soit l'équivalent de 25 $/pied carré.

L'école se situe au coeur du projet immobilier appelé Brossard-sur-le-parc ou quelque 3500 unités d'habitation sont envisagées. Pour assurer le développement du secteur, le golf de 18 trous a été fermé définitivement l'année dernière.

UNE VENTE PROFITABLE

Selon le maire Paul Leduc, la transaction de 1999 a été profitable pour la Ville de Brossard puisque le lotissement de ce vaste terrain a agi comme « un levier économique ». « Ça n'a pas été une vente à rabais », a-t-il soutenu hier lors d'une entrevue avec La Presse, à l'hôtel de ville. Le maire se dit d'ailleurs surpris de l'intérêt que porte l'UPAC au dossier ; il a affirmé être prêt à rencontrer les enquêteurs « en toute transparence ».

En 1999, l'acheteur était une société à numéro constituée moins de deux semaines avant la transaction. Son activité inscrite au Registre des entreprises du gouvernement du Québec est l'exploitation d'un parcours de golf. Cette société est actuellement présidée par Paolo Molesini. En 1999, c'est Dante Molesini, son père, qui a agi comme représentant de l'acheteur ; il est aujourd'hui vice-président de la société.

La Presse a tenté de joindre Paolo Molesini. Il est présentement en Italie. D'ici son retour prévu lundi prochain, il a dépêché Bernard L'Écuyer, responsable des chantiers chez Groupe Molesini. « Nous ne soupçonnions pas que la police s'intéressait au dossier. On n'a rien à dire là-dessus », a indiqué M. L'Écuyer qui a précisé qu'il n'y a eu aucun contact entre l'UPAC et MM. Molesini, père et fils.

L'acte de vente de 1999 explique que seulement 150 000 $ ont été versés par l'acheteur pour conclure la transaction. Le solde a ensuite été payé en trois parties selon des conditions « remplies à la satisfaction de l'Acquéreur ».

Ainsi, une somme de 300 000 $ devait être versée lorsque la Ville de Brossard ferait un changement de zonage, qu'elle confirmerait la mise en place d'accès routiers et de transport en commun pour le secteur C (quartier résidentiel à lotir) et qu'une entente sur les infrastructures (aqueduc, égouts, rues, trottoirs, éclairage et espaces verts) aurait été conclue.

Une deuxième partie du solde (600 000 $) ne devait être payée qu'à « la date du lancement du projet » ou au moment où le premier permis de construction serait délivré. Ainsi, l'acheteur pouvait empocher le fruit des ventes de terrains qu'il ferait sans pour autant verser un sou à la Ville de Brossard.

Quant à la somme restante, soit 1 040 000 $, il est écrit qu'elle doit être remboursée quatre ans après le lancement du projet, au taux d'intérêt préférentiel de la Banque Royale plus 1 %.

SITE STRATÉGIQUE

En 1998 et en 2014, soit l'année précédant chacune des transactions, l'administration du maire Paul Leduc a commandé un rapport sur la valeur marchande du terrain visé. En 1998, les évaluateurs qui ont reçu le mandat ont établi la valeur du terrain de golf à 3,1 millions.

Le rapport du Groupe LCBA mentionnait alors qu'une analyse des transactions dans des municipalités voisines de Brossard démontre que « la valeur du terrain industriel se chiffre autour de 2 à 3 $ le pied carré ». On souligne que le terrain de Brossard a l'avantage de profiter « d'une vitrine sur une autoroute très achalandée à une distance relativement courte de l'île de Montréal ».

Quant au potentiel d'ensemble résidentiel du terrain de Brossard, les évaluateurs agréés écrivent, à l'époque, que la Ville est prête pour « un nouveau projet immobilier, bien localisé et à concept étudié pour la clientèle de l'an 2000 ». La comparaison avec Laprairie, Saint-Hubert, Longueuil et Boucherville, laisse voir un prix de vente variant entre 7 $ et 8 $ le pied carré. De ce montant, il faut déduire le coût des infrastructures municipales, soit entre 2,50 $ à 3 $ le pied carré, indique-t-on dans le rapport.

Brossard vend le terrain le 12 avril 1999. Mais ce n'est ni le prix de 2 $ le pied carré évoqué pour du développement industriel ni celui de 7 $ le pied carré pour le secteur résidentiel qui est retenu. Dans le premier scénario, Brossard aurait empoché 12 millions et dans le second, 42 millions. La transaction se conclut à 2 090 000 $.

Quant au rachat d'une infime partie du terrain en 2015, l'administration Leduc s'est appuyée encore une fois sur l'expertise d'une firme d'évaluateurs agréés qui proposait de payer 5 millions pour 206 000 pieds carrés, ce qui sera effectivement décidé par résolution du conseil municipal le 14 avril 2015.

En outre, un groupe de travail sur l'aménagement du secteur C a remis un rapport en décembre 2014. On y souligne que le secteur C, dernier grand espace vacant de Brossard, occupe « une position stratégique » puisqu'il est situé à proximité du centre-ville montréalais, du Quartier DIX30 et du système rapide de transport en commun prévu sur le nouveau pont Champlain.

Le maire Leduc justifie la transaction

Si le développement résidentiel de l'ancien terrain de golf municipal de Brossard a été offert à un seul promoteur, qui l'a d'ailleurs acquis de gré à gré, c'est qu'il y avait peu de chance que cela intéresse d'autres acheteurs, a soutenu à La Presse le maire Paul Leduc.

Selon ce dernier, il n'y avait pas lieu de lancer un appel d'offres public ni d'inviter différents promoteurs à proposer des projets, même pour obtenir le meilleur prix possible : le terrain était enclavé et nécessitait des investissements en infrastructures, ce qui aurait découragé le monde de l'immobilier. « Il aurait été peu probable qu'un acheteur se manifeste. Il faut être réaliste », a affirmé Paul Leduc.

Le maire a renchéri en soulignant que le Groupe Molesini possédait déjà 15 millions de pieds carrés autour du terrain de golf. C'est ainsi que la Ville de Brossard a sollicité le Groupe Molesini.

Bernard L'Écuyer, responsable des chantiers chez le promoteur, a plutôt expliqué que c'est Dante Molesini, dirigeant de l'entreprise à l'époque, qui avait sollicité l'administration Leduc. « Une dizaine de projets avaient été présentés par M. Molesini depuis des années et celui-là a fonctionné », a-t-il dit.

Chose certaine, l'administration a offert des conditions d'achat fort alléchantes pour le promoteur (voir autre texte). « Il fallait être souple », a précisé Henri Didillon, directeur des finances de la Ville à l'époque de la transaction de 1999. M. Didillon accompagnait le maire Leduc lors de l'entrevue avec La Presse. Il a reçu un mandat du maire pour « rassembler tous les documents » du dossier ; l'ancien fonctionnaire agit de façon régulière comme consultant auprès de Brossard.

Pour M. Leduc, le but de ce projet, qui attire l'attention de l'Unité permanente anticorruption (UPAC) depuis quelques mois, « c'est d'amortir le fardeau fiscal des citoyens par du développement, et du bon développement ». « Je suis toujours convaincu que c'est ce qui est arrivé », a-t-il affirmé. M. Leduc a également rappelé que le développement résidentiel de ce nouveau quartier résidentiel qui inclut le terrain du golf rapporte 11 millions par année en taxes municipales à Brossard.

Outre le travail policier, une vérification de nature administrative est en cours à Brossard. Le 8 juin dernier, le ministre des Affaires municipales, Martin Coiteux, a dépêché un vérificateur à la Ville de Brossard « dans le but de veiller à la bonne administration du système municipal ».

Au cours des semaines précédentes, de nombreuses tensions au sein de l'administration Leduc sont apparues. Le chef de cabinet du maire, Yves Lemire, a quitté ses fonctions en mai - avec une indemnité de départ de 100 000 $ - parce qu'il ne sentait plus « la complicité » qui repose sur « la confiance, le respect et la communication » entre lui et le maire. Sept hauts fonctionnaires de différents services (contentieux, direction générale adjointe, génie, urbanisme, ressources humaines et communication) ont également quitté l'hôtel de ville après avoir démissionné ou avoir pris un congé de maladie au cours des mois précédents.

Selon le maire, cette situation est « normale ». « Le développement à Brossard est sans pareil au Québec. [...] Ça bouge dans la boîte ici. Il y en a qui ne sont peut-être pas capables de suivre. Il y en a qui n'aiment peut-être pas ça. »

Quant au départ de trois conseillers municipaux de son caucus politique, M. Leduc y voit un manque de loyauté. « Quand tu amènes quelqu'un en politique, tu lui fais faire un mandat, tu le fais élire pour un autre mandat, et puis... C'est la game, mais ça ne se fait pas comme il y a quelques années. La loyauté fait défaut à certains endroits. Moi, je suis toujours un gars honnête, intègre, transparent », a souligné le maire Leduc, qui a l'intention de solliciter un sixième mandat à la tête de Brossard.