Le Fonds FTQ a peut-être surestimé la valeur des Galeries Laval en utilisant de mauvais paramètres financiers, comprend-on à la lecture d'un courriel de l'organisme.

La semaine dernière, le Fonds FTQ s'est porté acquéreur du centre commercial, propriété de Tony Accurso, et de deux petits terrains adjacents pour 85 millions de dollars, soit le double de l'évaluation municipale.

Dans un courriel transmis à La Presse, le Fonds FTQ explique qu'il s'est notamment fié à une analyse de la firme CB Richard Ellis et qu'il a utilisé les paramètres financiers propres aux regional centers (grands centres commerciaux traditionnels), nous a écrit Josée Lagacé, porte-parole du Fonds FTQ.

Or, les Galeries Laval ne sont pas un centre traditionnel, mais un mégacentre (power center), selon trois experts du marché. Les centres traditionnels s'apparentent à de grands ensembles, comme le Carrefour Laval, qui comptent une importante galerie marchande intérieure, tandis que les mégacentres sont essentiellement des regroupements de magasins entrepôts ou de grandes surfaces.

Les grands centres traditionnels ont une valeur relative passablement plus grande et ont généralement des locataires plus prestigieux, qui font plus de ventes au pied carré. Ces centres sont moins risqués pour les investisseurs, qui exigent donc des taux de rendement annuels moins grands.

Dans son courriel, le Fonds FTQ dit avoir estimé la valeur des Galeries Laval en les comparant à un centre traditionnel. Le taux de rendement moyen de tels centres est de 6 ou 7% dans la région de Montréal, selon l'analyse de CB Richard Ellis que cite le Fonds. Dans le cas d'un mégacentre, les taux exigés par les investisseurs sont plus élevés et tournent plutôt autour de 6,75 à 7,5%, indique cette analyse, que La Presse a obtenue.

Surestimation de 8 millions

Autrement dit, cette simple différence de rendement attendu, appelé «taux global d'actualisation», a pu faire en sorte qu'on a surestimé les Galeries Laval de près de 8 millions, selon des calculs simples. Quoi qu'il en soit, Mme Lagacé ajoute dans son courriel que le taux d'actualisation utilisé par les experts du Fonds avoisinerait les 7%.

Rappelons que la principale firme qui a évalué le centre, Cushman&Wakefield, a été payée par une entreprise de Tony Accurso, et non par le Fonds FTQ, nous a confirmé Mme Lagacé. Deux autres experts externes du Fonds auraient cependant validé l'évaluation, nous a dit Mme Lagacé, qui n'a toutefois pas voulu les nommer.

Il y a trois mois, deux centres comparables aux Galeries Laval ont été vendus, soit Place Longueuil et Place Portobello (Brossard). Si l'on se fie à un rapport de la firme Brookfield Financial, le Fonds FTQ a payé les Galeries Laval environ 15% de plus que ces deux centres.

Le prix est supérieur même si le quart des locaux des Galeries Laval sont vides, alors que ceux des deux autres centres sont occupés depuis plusieurs années, selon nos sources.

En plus des 85 millions pour acquérir le centre, le Fonds FTQ a dû payer les droits de mutation de 1,3 million à la Ville de Laval.